 Vente immobilière rapide : suivez le rythme d’internet !
Votre objectif, c’est de vendre rapidement et au meilleur prix votre maison ? Alors avec internet, vous allez être servi ! Car depuis que les annonces immobilières sont visibles sur la Toile, tout va à une vitesse vertigineuse. Mais attention, car le net est à double tranchant. Il peut vous être d’une grande utilité, mais il peut aussi vous faire perdre du temps et de l’argent. Pour une vente immobilière rapide, mieux vaut suivre le rythme du marché 2.0. Cliquez ici pour modifier un élément. Un pic de visibilité élevé avec les alertes en ligne Êtes-vous prêt à vendre votre bien ? Je veux dire : vraiment prêt à jouer la course contre la montre ? Parce que c’est ça qui va se passer ! À partir de l’instant où l’annonce immobilière est publiée en ligne, vous risquez fort d’être “dérangé” dans votre routine quotidienne. Et je vous conseille vivement de passer par le net, car 94 % des transactions se font par ce biais. Fini le temps où vous aviez le temps ! Avec internet, tout va à 100 à l’heure. C’est tant mieux, me direz-vous, car plus vous vendez vite, et plus vous avez de chances d’obtenir un bon prix. C’est contre-intuitif mais c’est ainsi. Ce qui explique la rapidité du web, c’est tout d’abord la publication immédiate de l’annonce. Un futur acquéreur peut à tout moment du jour et de la nuit, rechercher le logement idéal. Quelques clics et secondes suffisent pour que la liste de biens apparaisse sous ses yeux. Il peut filtrer les critères pour un résultat plus précis, mais il est aussi alerté dès la publication de l’annonce Ainsi, même l’intéressé qui n’est pas très actif ou celui qui n’aurait éventuellement pas vu votre bien peut savoir qu’il est à vendre. C’est donc une excellente parade aux recherches fastidieuses. Imaginez que des dizaines, voire des centaines de personnes se sont inscrites aux alertes, et c’est tout bénef pour vous ! Ce qui signifie que la plupart des intéressés vont se manifester en même temps, contre 1 à 2 mois d’attente avant l’utilisation des portails immobiliers. Concrètement, on considère que le pic de visibilité est atteint en 2 à 3 semaines. C’est justement cette période que vous devez guetter pour une vente immobilière rapide. La période en or, comme on l’appelle dans le jargon du métier. Celle où vous avez le plus de chances de vendre votre maison au meilleur prix. Votre cible : les acheteurs actifs À votre avis, quels sont les acheteurs les plus intéressants pour vous ? La réponse est logique : ce sont ceux qui recherchent activement un bien. Une fois qu’ils ont vu votre annonce, ils ne tardent pas à réagir. Ils savent qu’il faut aller vite pour remporter la partie. Et qui dit motivation importante, dit meilleure offre pour vous. D’autant plus que si votre maison vient juste d’être mise sur le marché, cela ne laisse pas beaucoup de places aux négociations, contrairement aux biens brûlés en immobilier. Les acheteurs actifs sont donc de supers clients. Mais encore une fois, internet peut réserver bien des surprises. Parce qu’un internaute intéressé par votre bien peut très vite s’en détourner pour aller voir ailleurs. On l’a dit : il y a sans arrêt des nouvelles annonces. Ne jouez donc pas avec le feu en prenant votre temps, car il y a des concurrents. Alors bien sûr, vous aurez peut-être encore d’autres visiteurs par la suite, beaucoup moins motivés. Ceux-là ne voudront pas forcément y mettre le prix. Et vous n’aurez alors plus trop le choix d’accepter. La nouveauté, véritable effet de levier S’il y a bien un facteur qui augmente considérablement vos chances de vente immobilière rapide et au meilleur prix, c’est bien la nouveauté. Vous devez donc tout miser sur cet effet de levier, car comme on dit : après l’heure, c’est plus l’heure ! Autrement dit, c’est trop tard (ou presque, vous avez une seconde chance qui vous est expliquée en-dessous). Au bout de quelques semaines, votre bien a déjà été vu et revu des centaines de fois par les mêmes internautes. Et les nouveaux candidats qui auraient éventuellement pu être intéressés déchantent lorsqu’ils voient la date de publication. Leur réaction ne se font pas attendre :
En un mot (ou plutôt 6), ils pensent que CE N’EST PAS UNE BONNE AFFAIRE ! Si vous avez de la chance, votre bien ne paraîtra juste pas séduisant, mais vous finirez quand même par trouver preneur (à quel prix ? Ça, c’est une autre histoire !). Et sinon, il fera carrément effet de repoussoir, et vous dépasserez largement le délai moyen pour trouver un acheteur immobilier. Propriétaires, vous commencez à trembler ? Pas de panique, vous avez le droit à une seconde chance. Ouf ! Seconde chance pour une vente immobilière rapide Heureusement, rien n’est jamais acquis dans la vie. Si vous avez opté pour une mauvaise stratégie de vente immobilière, vous pouvez rejouer un tour et retenter votre chance. C’est la magie d’internet ! Il vous faudra cependant de l’investissement supplémentaire en modifiant votre annonce. N’hésitez pas à prendre de nouvelles photos mettant en valeur votre bien, à changer le titre et la phrase d’accroche. Et bien sûr, vous devrez probablement revoir votre prix à la baisse. Ainsi, votre annonce immobilière fera peau neuve et aura plus de chances d’attirer de nouveaux acquéreurs. Et si jamais ils reconnaissent votre bien ? Ce n’est pas si grave, car ils sont aussi capables de revoir leur jugement. Après tout, vous avez fait un effort, ils savent l’apprécier ! En revanche, ne faites pas l’erreur de mépriser une proposition d’achat qui vous paraît trop faible. Je le dis et le répète : le temps joue contre vous ! Vous n’êtes à ce moment là, pas en position de force et il n’y a pas de troisième chance en vue. Si vous attendez, vous risquez de perdre jusqu’à 20 % du prix initialement prévu. Pour une maison ou un appartement en vente à 200 000 €, c’est quand même 40 000 € de perdu. L'estimation immobilière se base sur de nombreux critères. La localisation, la surface du bien et son orientation font partie des premiers qui s'imposent à l'esprit du vendeur. D'autres, jugés moins pertinents, sont sous-estimés, voire jamais considérés. Pourtant, ils jouent un rôle essentiel dans la valeur d'un bien immobilier. Voici les 3 facteurs dont il faut tenir compte pour estimer le prix de vente d'un logement.
La luminosité La lumière naturelle joue un rôle essentiel sur la qualité de vie des occupants. À tel point qu'il s'agit du deuxième critère pris en compte lors d'un achat. Une habitation comportant des pièces de vie lumineuses se vendra plus rapidement et à un meilleur prix. Parmi les facteurs qui influencent la luminosité d'une pièce, on pense en premier lieu aux surfaces vitrées. Les larges fenêtres et les grandes baies vitrées sont très recherchées par les acheteurs. Plus particulièrement celles qui bénéficient d'une orientation agréable (sud ou sud-ouest). Logique ! Rien ne sert d'avoir de grandes fenêtres si la lumière naturelle n'y pénètre pas ou que quelques heures le matin. Pour la même raison, les logements avec un vis-à-vis proche et/ou imposant ont moins de succès. Moins lumineux, un appartement situé au premier étage se négociera généralement moins cher qu'un situé au deuxième étage dans le même immeuble. Un dernier critère moins évident, mais tout aussi important : la décoration des pièces. Les couleurs claires – tant sur les murs que celles des meubles -éclaircissent l'intérieur. Les miroirs, placés au bon endroit, créent une perspective de profondeur. La pièce parait plus grande. Et ce ressentit impacte le prix. Si vous n'avez aucune emprise sur les variables précédentes, ce n'est pas le cas de celle-ci. Pour mieux vendre votre bien, misez sur les teintes claires ! L'état du bien Lors d'une visite immobilière, tout se joue dans les premières secondes ! L'état général du bien fait partie des critères trop souvent sous-estimés par les vendeurs. Un logement propre, bien rangé et au goût du jour a plus de valeur aux yeux de l'acheteur. Inutile de s'engager dans des travaux coûteux car les acquéreurs potentiels ne les valoriseront pas forcément à leur juste valeur. Pour augmenter la valeur d'un bien à rafraîchir à moindre coût, pensez au home staging virtuel. La majorité des candidats éprouvent des difficultés à se projeter. Grâce à cette solution 3D, ils visualisent en quelques secondes le potentiel de votre habitation. Autre frein à l'achat : le coût des travaux. Rappelons que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche depuis les années 2000. Ils ont été multipliés par 4, alors que les salaires ont seulement doublé. Un décalage qui explique pourquoi les acquéreurs, déjà à la limite de leurs capacités financières, sont plus frileux face à un bien à rénover. Dans parler des soucis de rénovation ! Raison pour laquelle ils vont avoir tendance à négocier. Dans tous les cas, ils incluront le montant des travaux à leur budget. Pour leur donner une estimation de la valeur du bien avec travaux, demandez des devis avant la mise en vente. Les charges de copropriété À superficie et caractéristiques égales, un appartement a plus de valeur dans une petite copropriété. Les charges de copropriété représentent un poids non négligeable dans le budget de l'acquéreur. Incompressibles, les dépenses communes augmentent avec la taille de la copropriété. À tel point qu'elles deviennent inabordables pour de nombreux copropriétaires. Pour diminuer l'impact de ce critère sur l'estimation de votre bien, la technique est simple. Il suffit de décomposer le montant. Présentez la part dédiée aux charges communes et celle destinée aux charges privatives. N'oubliez pas de préciser la nature des charges privatives comprises (eau froide, eau chaude, chauffage, etc.). Enfin, indiquez de manière séparée le montant du fonds de réserve. Au plus vous découpez le prix, au moins il dévalorisera votre bien ! Derrière chaque vente immobilière, il y a une valeur sentimentale. C’est pourquoi tant de propriétaires-vendeurs exigent le prix fort. C’est votre cas ? Alors sachez qu’un acheteur potentiel peut aussi être intéressé par votre bien pour des raisons qui lui sont propres. En immobilier, on appelle cela “la valeur de convenance”. Vous voulez vendre au meilleur prix ? Lisez ce qui suit, vous pourriez être surpris !
Comment la valeur personnelle peut-elle faire grimper le prix en immobilier ?Contre toute attente, un amateur vient de vous proposer un prix d’achat très intéressant pour votre bien immobilier. Bien plus que vous n’auriez pu penser ! Peut-être même qu’il n’a pas cherché à négocier. Pourquoi certaines personnes sont prêtes à payer le prix fort sans prendre en considération la valeur vénale (normale) du bien ? Hormis le coup de cœur, il y a une explication : c’est la valeur de convenance. Il s’agit d’un critère totalement subjectif qui peut faire pencher la balance. L’intéressé accorde une importance particulière à votre maison pour des raisons personnelles. Il a donc tout intérêt à faire une offre d’achat au meilleur prix s’il veut obtenir les clés. Valeur de convenance en immobilier : 8 exemples de motivations d’achatC’est donc l’aspect émotionnel qui entre en jeu dans la valeur de convenance. Pour mieux comprendre les raisons personnelles de l’acheteur, voici 8 exemples de motivations d’achat :
Vous l’aurez compris, ces “détails” sont justement loin d’en être pour l’acheteur. Mon conseil pour déterminer la valeur de convenance de l’acheteurEn tant que propriétaire-vendeur, vous n’êtes pas censé savoir si votre bien représente une valeur particulière aux yeux de l’acheteur. C’est là où vous devez faire preuve d’une excellente capacité d’écoute. Lors de vos échanges avec l’intéressé, il est primordial de le laisser parler. S’il est bavard, il y a de fortes chances pour qu'il explique la raison de son enthousiasme envers votre logement. Dans ce cas, gardez bien cette information, elle est précieuse. En revanche, évitez absolument de lui poser trop de questions dans l’espoir de connaître sa valeur de convenance. Il pourrait mal le prendre jusqu’à le faire fuir. Mon conseil est donc d’engager la conversation et de l’inciter de façon subtile à vous dévoiler ses motivations personnelles. C’est là où la citation de Blaise Pascal prend tout son sens : “le cœur a ses raisons que la raison ne connaît point". Le prix de convenance est loin d’être une valeur sûreLa valeur de convenance est donc une information capitale pour le vendeur d’un bien immobilier. Grâce à elle, il sait qu’il peut obtenir un bon prix. Cela signifie aussi que si vous vous retrouvez dans la peau d’un acheteur potentiel, mieux vaut ne pas être trop bavard. Le risque d’acheter un bien immobilier au prix fort, c’est d’être au dessus du prix du marché et de ne pas réussir à revendre au prix souhaité. Car il faut bien comprendre que la valeur de convenance en immobilier n’a rien de systématique. Il se peut qu’aucun acheteur potentiel ne voit en votre logement un intérêt personnel. Le certificat PEB, impossible d’y échapper ! Avant de mettre en vente votre bien immobilier ou de le louer, il est obligatoire d’obtenir cette attestation officielle. Vous ne savez pas comment vous y prendre, ni par où commencer ? Voici un article pour tout savoir sur ce papier tant redouté, que votre habitation soit située à Bruxelles, en Wallonie, ou bien en Flandre.
Le certificat PEB, qu’est-ce que c’est ? Que vous vendiez votre bien immobilier ou que vous le mettiez en location, il y a un document pour lequel vous ne pouvez pas faire l’impasse : c’est le certificat PEB, autrement dit la Performance Énergétique du Bâtiment. Un peu comme la carte d’identité de votre logement, il indique aux intéressés sa classification en terme de consommation énergétique. C’est en fait, le même principe que pour les équipements électroménagers, avec une échelle allant de A à G. Et plus vous vous rapprochez de la catégorie A, mieux c’est ! Alors, comment est calculé le certificat PEB ? C’est un ensemble de critères qui évalue l’isolation thermique, le chauffage, l’eau, la ventilation, etc. Grâce à cette attestation officielle, l’acheteur ou le locataire peut savoir immédiatement à quoi s’en tenir niveau économie d’énergie. Il peut ainsi comparer les différents biens immobiliers lors de ses recherches et investir là où c’est énergétiquement le plus intéressant. À noter : il doit obligatoirement être visible sur tout affichage publicitaire et doit être présenté à l’intéressé avant la signature du compromis de vente ou du contrat de bail. Bien sûr, cette évaluation est spécifique au bâtiment en lui-même et ne prend pas en compte le nombre d’occupants, ni le mode de vie. C’est de la théorie ! De même, les factures de travaux énergétiques servent de preuve pour la classification du bien. Le vendeur a donc tout intérêt à les garder précieusement. Sans quoi, il perdrait des points... Les différentes régions belges, pas sur le même pied d’égalité en immobilier Le certificat PEB a beau être une règlementation européenne, il diffère selon les pays et même les régions de Belgique. Chaque région possède son propre mode de calcul et son logiciel qui va avec. Eh oui, vous n’avez pas autant de chances si votre habitation se trouve à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Faites donc bien attention à ce “détail” qui change la donne tout de même ! Inutile de comparer les différents PEB, même à lettre égale. Si vous vendez votre bien immobilier à Bruxelles, sachez d’avance que votre score sera mauvais dans la plupart des cas. Vous voulez encore un peu plus de complexité dans cette histoire de PEB ? Sachez que les mètres carrés inscrits sur ce document ne correspondent pas à la réalité. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’on considère que les pièces non chauffées (garage, grenier aménageable ou éventuellement buanderie) ne doivent pas être comptabilisées. Si vous êtes propriétaire-vendeur, expliquez bien à l’acheteur le pourquoi du comment, car il risquerait de partir en courant. Comment bien préparer la visite du certificateur ? Comment obtenir le certificat PEB en Belgique ? Vous devez pour cela, faire appel à un certificateur énergétique agréé en fonction de votre région. En tant que vendeur (ou bailleur), pensez à vous y prendre à l’avance, car il faut attendre au moins 1 semaine pour avoir un rendez-vous, puis une autre semaine pour recevoir l’attestation. Si tout va bien, le rendez-vous dure 1 heure environ. Le certificateur doit avoir accès à TOUTES les pièces du logement (sinon, il n’en tiendra pas compte) afin d’effectuer ses calculs. Vous devez bien évidemment avoir préparé au préalable certains documents :
Le certificat PEB est valable 10 ans, sauf si vous effectuez entre-temps des travaux de rénovation énergétiques. Il coûte entre 150 et 200 € pour un appartement et entre 200 et 300 € pour une maison. Et gare à ceux qui voudraient faire l’impasse dessus, car les sanctions sont lourdes et les contrôles fréquents ! Les annonces immobilières sur Internet contiennent beaucoup d’informations… ou pas assez. Certaines comportent des terminologies vagues et très subjectives. Avant tout achat immobilier, il vous faudra donc apprendre à lire entre les lignes. À quoi faut-il faire attention lorsque l’on achète une maison ou un appartement ? Comment décrypter une annonce immobilière ? Voici 4 éléments à passer au peigne fin.
Le prix de vente Un prix trop alléchant doit vous mettre la puce à l’oreille. Le vendeur est-il réellement propriétaire du logement en vente ? Le bien est-il libre de toute occupation ? Si le prix s’écarte fortement de celui d’autres biens similaires, il y a de fortes chances qu’il y ait anguille sous roche. Mettez-vous à la place du vendeur. Quel intérêt aurait-il de vendre son bien à prix bradé ? La probabilité qu’il ne connaisse pas les prix du marché est infime, puisqu’il a, comme vous, accès aux annonces immobilières sur Internet. Si le bien vous intéresse, prenez vos précautions et ne versez jamais d’acompte sans avoir demandé conseil à un notaire. Il peut s’agir d’une fausse annonce immobilière. Si c’est le cas, vous aurez toutes les peines du monde à récupérer l’argent versé. L’emplacement du bien en vente L’adresse du bien figure-t-elle sur l’annonce ? Lors d’un achat immobilier, la localisation fait partie des premiers critères de choix. Même le plus beau des logements perd immédiatement une partie de son charme s’il est mal situé. Se trouve-t-il à proximité d’une autoroute ou d’un aéroport ? Y a-t-il un café à deux pas ? Vous pouvez bien sûr vous rendre sur place pour le constater par vous-même, mais quelle perte d’énergie ! Pour éviter les déceptions lors de la visite immobilière, contactez le propriétaire ou l’agence immobilière pour demander l’adresse exacte du bien en vente. Sachez néanmoins que si l’agent immobilier n’a pas de mandat exclusif mission exclusive, il pourrait refuser. Les photos publiées dans l’annonce Pour se projeter dans un bien en vente, le premier réflexe est de regarder les photos. Restez vigilant ! Il faut se méfier des Surtout pour les annonces immobilières sur Internet avec des clichés très — trop — avantageux. Grâce aux nouvelles techniques de prise de vue, les professionnels sont capables de réaliser de superbes photos. Ils disposent également d’une panoplie de solutions pour les retoucher. Vous l’avez compris, elles ne reproduisent pas toujours — fidèlement — la réalité. Rendez-vous sur place pour vous rendre compte de l’état du bien, de la dimension des pièces… Il manque une pièce sur les photos ? C’est probablement volontaire de la part du propriétaire. Et ce n’est pas bon signe ! Il n’y a aucun visuel, à part pour la façade et les extérieurs ? Méfiance ! Il est possible que le bien soit occupé par un locataire qui refuse l’accès au propriétaire. Fera-t-il ses valises au moment prévu ? Rien n’est moins sûr… Les terminologies utilisées dans l’annonce immobilière Pour le vendeur, l’annonce immobilière est une véritable vitrine. Elle doit être suffisamment séduisante pour inciter les acheteurs potentiels à prendre rendez-vous pour une visite. Certains termes vagues veulent dire tout et leur contraire. « Charmant » peut être utilisé pour décrire un style chaleureux… comme un bien qui n’a pas été rénové depuis des lustres. « À rafraîchir » peut signifier « à rénover ». N’hésitez pas à vous renseigner sur la nature et l’ampleur des travaux avant la visite. Les travaux de rénovation peuvent engendrer un coût supplémentaire non négligeable. Vous avez maintenant toutes les clés pour bien décrypter une annonce immobilière. Il ne vous reste plus qu’à trouver le logement idéal. Bonne recherche immobilière ! Vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier ? Soucieux de devancer les autres acheteurs potentiels, vous vous empressez de faire une offre d’achat. Attention ! Cette proposition de prix n’est pas à prendre à la légère. En Belgique, il s’agit d’un engagement définitif…
À quoi vous engage une offre d’achat ? Vous souhaitez faire une offre d’achat plus basse que le prix demandé pour tester le vendeur ? Attention ! Il sera très compliqué – pour ne pas dire impossible - de se rétracter par la suite. Vous pourriez y perdre des billes si vous ne prenez pas quelques précautions au moment de rédiger. Au même titre que le compromis de vente, ce bout de papier a une valeur juridique et vous engage financièrement. Si le vendeur accepte votre offre d’achat immobilier et la contresigne, la vente est conclue. Si par la suite vous renoncez à acheter le bien, vous devrez verser un dédommagement au vendeur. Son montant correspond la plupart du temps à 10 % du prix proposé dans l’offre. Faites vos calculs ! Cela peut faire mal au portefeuille. Comment faire une offre d’achat dans les règles de l’art ? Vu l’importance de ce document, il est vivement recommandé de prendre toutes vos précautions au moment de le rédiger. Télécharger une offre d’achat type sur Internet ou accepter l’offre rédigée par le vendeur ? Mauvaise idée ! L’une comme l’autre ont de fortes chances d’être incomplètes et de ne pas protéger suffisamment le candidat acquéreur. Tout d’abord, une offre d’achat doit être limitée dans le temps afin de ne pas vous bloquer éternellement. Imaginez que le vendeur mette plusieurs mois à vous répondre. Entretemps, vous tombez sur la -vraie - maison de vos rêves ou vous êtes contraint à déménager à l’autre bout du monde. Vous voilà dans de sales draps ! Sans précision du délai de validité, l’offre d’achat constitue un engagement illimité dans le temps. Vous l’avez compris : il faut toujours ajouter une durée. Je dirais idéalement 3 à 4 jours, sachant que vous ne pourrez pas faire une seconde offre d’achat pendant cette période. Le délai doit être suffisamment long pour permettre au vendeur d’accepter l’offre ou de formuler une contre-proposition — que vous êtes libre d’accepter ou refuser. Si vous n’avez pas un contrat de crédit approuvé et signé par votre banque – une simple simulation ou un avis oral favorable ne suffit pas - incluez une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier dans votre offre d’achat. L’achat ne se fait qu’à condition que vous obteniez votre crédit hypothécaire. Dans le cas contraire, le dépôt de garantie de 10% consigné chez le notaire vous sera restitué. Généralement, il est fait mention d’un délai résultant d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Ce dernier cherchera à ce qu’il soit le plus court possible. Logique ! L’immobilisation de son bien pendant une longue période ne fait pas ses affaires. Comment annuler une offre d’achat acceptée ? Votre proposition d’achat écrite a été acceptée par le vendeur, mais vous avez changé d’avis ? Se rétracter après une offre d’achat n’est pas une mince affaire. Pour sortir sans douleur, c’est-à-dire sans devoir mettre la main au portefeuille, vous devrez prouver que vous n’avez pas reçu assez d’informations sur le bien que pour pouvoir prendre une décision éclairée. Autre porte de sortie : démontrer que les informations fournies étaient mensongères. Autant vous prévenir que la tâche peut s’avérer ardue. Pour éviter de passer des nuits à vous ronger les sangs, prenez vos précautions et solliciter le notaire avant de faire une offre d’achat pour une maison. Demandez-lui de vous fournir son offre d’achat standard afin que celle-ci soit rédigée dans votre intérêt. Elle comprendra les clauses de protection habituelles concernant les plausibles zones inondables, polluées, les infractions urbanistiques potentiels, etc. Enfin, pensez à modifier les délais usuels des signatures du compromis et d’acte authentique : remplacez la formulation classique « signature x mois à partir de » par une date butoir fixe. Ceci vous évitera les reports de délais en cascade trop fréquents de nos jours : un compromis tardif postpose un délai d’acte. Vous ne voudriez pas devoir attendre 6 mois pour emménager ? Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? La prochaine étape — et non des moindres — sera de convaincre la banque de vous prêter de l’argent. Et là, ça passe ou ça casse ! Pour éviter d’essuyer un refus, apprenez à déjouer les stratégies bancaires. Comment mettre toutes les chances de votre côté ? À quelle institution financière s’adresser ? Voici 4 conseils pour bien préparer une demande de crédit immobilier.
1. Calculer sa capacité d’emprunt Pour calculer la somme maximale que vous pouvez rembourser par mois – et par conséquent le montant que vous pouvez emprunter, la banque va appliquer la fameuse règle du 1/3. Autrement dit, les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser plus d’un tiers de vos revenus nets. Vous avez un ou plusieurs biens immobiliers en location ? Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez ajouter les loyers perçus, mais seulement à hauteur de 75 à 80 %. Des critères on ne peut plus objectifs ! Seuls les emprunteurs ayant des revenus plus élevés peuvent espérer plus. Pour avoir une idée plus précise du montant que vous pouvez emprunter, n’hésitez pas à faire une simulation de prêt en ligne avant de vous rendre à la banque. 2. Disposer d’un apport personnel pour emprunter au meilleur taux Pour obtenir un prêt immobilier en Belgique, il est conseillé d’emprunter — idéalement — au maximum 90 % du prix de vente (hors frais de notaire). Plus votre apport personnel est élevé, plus vous avez de chance de convaincre le banquier de financer votre achat immobilier à un taux attractif. Ce n’est pas une raison pour vous mettre la corde au cou ! Vous n’avez pas cette somme à disposition ? Tout n’est pas perdu. Certains organismes acceptent encore de prêter 100 % du prix de vente. La condition ? Arriver à la banque avec un dossier en béton. Vous n’avez vraiment aucun euro à mettre sur la table, même pour les frais de notaire ? Prenez rendez-vous avec un courtier en financement. C’est votre meilleure chance de pouvoir emprunter à 118 % ! 3. Choisir le bon moment pour introduire une demande de crédit immobilier Ces critères ne sont pas totalement rigides. Les banques disposent d’une certaine marge de manœuvre. Eh oui, elles ne peuvent pas refuser toutes les demandes de crédit, sous peine de ne pas atteindre leurs objectifs financiers. Par contre, une fois ces objectifs atteints, elles risquent de se montrer beaucoup moins souples. Vous l’avez compris, pour augmenter les chances de faire atterrir votre dossier sur la bonne pile, effectuez votre demande de crédit hypothécaire en début d’année. Après l’heure, ce n’est plus l’heure ! 4. Constituer un dossier de crédit bien ficelé Une demande de crédit immobilier ça se prépare, à l’instar d’un entretien d’embauche. Pour faire bonne impression et faciliter la tâche du banquier, prenez les devants. Constituez un dossier de demande de crédit hypothécaire digne d’un pro et envoyez-le à la banque accompagné d’un e-mail court et professionnel. Vous pourrez par la même occasion éviter une expertise bancaire beaucoup moins favorable ! Ne vous découragez pas ! Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non que les autres feront de même. N’hésitez pas à tâter le terrain en mesurant l’enthousiasme du banquier au téléphone. L’accueil est chaleureux ? Demandez à rencontrer le directeur d’agence. Il a plus de pouvoir de décision. À vous de jouer ! Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour bien préparer votre demande de crédit immobilier. La vente d’un bien immobilier est un processus long et stressant. Sans le vouloir, on peut être amené à dire des choses qui peuvent porter préjudice. C’est le cas notamment lorsque vous faites visiter la maison aux acheteurs. Que vous le fassiez seul ou accompagné d’un professionnel, mieux vaut tourner 7 fois sa langue dans sa bouche avant de parler. Voici ici 7 exemples de phrases fatales à ne pas dire pour vendre un bien immobilier.
Choses à ne pas dire pour vendre un bien immobilier : attention aux gaffes !Vous avez passé un bon nombre d’étapes haut la main (ou pas) de la vente immobilière, vous voici maintenant face aux potentiels acheteurs. Ils vont bientôt arriver pour la visite des lieux et vous devez être fin prêt pour les accueillir. Vous êtes angoissé, excité, heureux, bref, tout un tas d’émotions qui se mélangent. Et justement, c’est là que vous pouvez faire des gaffes ! Vous vous doutez bien qu’il y a des choses à ne pas dire pour vendre un bien immobilier, mais sur le moment, certaines phrases rédhibitoires pour les visiteurs peuvent vous échapper. Et même si, à première vue, cela ne semble pas problématique, il y a une grande part de psychologie dans le processus d’achat immobilier qui peut faire renverser la balance. Donc, si vous ne voulez pas faire fuir les intéressés, mieux vaut éviter ces 7 phrases anti-vente immo par excellence. 1) Nous avons déjà trouvé un autre bienAïe ! Ça commence mal. Imaginez : le courant passe bien entre l’acheteur et vous, et voilà que vous livrez quelques confidences, à savoir que vous avez trouvé une autre maison ou appartement. Rien de grave, me direz-vous ? Si ! Parce que c’est le signe que vous avez des impératifs financiers et de délais, et qu’il vous faut trouver un preneur rapidement. Ainsi, ils ne se gêneront pas pour revoir leur offre d’achat à la baisse et ce, même s’ils sont extrêmement sympathiques. Sympas, mais pas bêtes ! 2) Nous ne sommes pas pressés de vendre notre logement À l’inverse du propriétaire-vendeur qui veut aller vite, il y a aussi le cas du “j’ai tout mon temps”. Que ce soit vrai ou pas, c’est une erreur à ne pas dire en immobilier si vous voulez vendre rapidement et au meilleur prix. Qu’est-ce que va penser l’acheteur ? Il va se dire que vous allez attendre plusieurs visites avant de vous décider. Du coup, il va tarder avant de faire sa proposition, ce qui veut dire qu’il aura tout le temps de réfléchir de son côté ou de d’aller visiter d’autres biens. Mais trop réfléchir n’est jamais bon, cela laisse place aux doutes et aux hésitations. On le sait, il faut se décider vite en immobilier. La solution ? Dites-lui que vous allez prendre une décision rapidement, dès que vous aurez une offre correcte. Laissez passer au moins la nuit, ça porte conseil. Vous pourrez alors le recontacter pour donner votre accord. Attention : ne donnez pas votre réponse dans la journée, il risquerait de prendre peur, car trop facile, c’est pas bon signe. 3) Nous espérons obtenir tel prix de venteSi vous faites visiter votre maison seul, sans professionnel de l’immobilier, vous devez être capable de tout gérer, même les questions qui fâchent. Soit l’acheteur va évoquer le prix de vente, soit c’est vous qui allez le faire. Attention de ne pas vous prendre les pieds dans le tapis ! En dehors du prix affiché sur l’annonce, dire que vous en voulez 180 000 € n’est pas une bonne idée. Suivant votre parole, l’acheteur va forcément mentionner un prix inférieur dans l’espoir de négocier. On appelle cela le point d’ancrage. Psychologiquement, l’acheteur se focalise sur ce montant et s’en sert comme base de négociation. Autrement dit, vous risquez d’obtenir moins de ce que vous espériez. Et si en plus, vous aviez mal estimé votre bien ? Vous pourriez passer à côté de bon nombre d’offres et attendre indéfiniment celle rêvée. Conséquence ? Votre bien va se transformer en “bien brûlé”, comme on l’appelle dans le métier, soit un bien resté trop longtemps sur le marché qui se vendra à un prix dérisoire. Et si vous faites appel à un agent immobilier, par pitié, ne parlez pas de prix ou de conditions de vente ! C’est une des pires erreurs à ne pas dire pendant la visite immobilière. C’est son métier, laissez-le s’en charger ! Mieux encore, laissez-le faire les visites seul. 4) C’est mon mari qui a fait les travaux de rénovationEncore une phrase à ne pas dire pour vendre un bien immobilier ! D’accord, vous êtes fier d’avoir installé tout seul votre douche à l’italienne et d’avoir construit le muret du jardin, mais est-ce bien raisonnable d’en parler ? Vous êtes peut-être doué, mais pas expert, donc l’acheteur va se poser des questions. Ne risque-t-il pas d’y avoir des problèmes de plomberie par la suite ? Le mur ne va-t-il pas s’écrouler avec les fortes pluies ? Bref, vous allez semer le doute dans sa tête, quand on sait que la confiance est primordiale dans l’achat-vente d’un bien immobilier. 5) Il reste encore des choses à améliorer dans la maison Pour inciter les visiteurs à acheter sa maison, on peut être tenté de leur dire quelque chose du style : “on avait prévu de faire construire un escalier pour descendre de la terrasse vers le jardin”. C’est comme si vous disiez droit dans les yeux à la personne : “ce sera à vous de vous en occuper”, donc une somme supplémentaire à verser. Cela met l’accent sur un point négatif auquel il n’avait peut-être pas pensé. Pour lui, c’est la maison idéale (enfin, plus maintenant). Bonjour la gaffe monumentale ! 6) Nous vendons car il y a trop d’escaliersUne habitation, c’est comme l’amour. Au début, on croit que tout est rose, tout est parfait. Et puis au bout de quelques temps, on se rend compte des petits défauts. Comme les escaliers interminables par exemple, le voisinage bruyant ou la chaleur insupportable en été. N’allez surtout pas en parler à l’acheteur. Je sais que vous n’êtes pas stupide, loin de là, mais dans la conversation, les mots peuvent sortir trop vite. “Ah bon ? C’est la guerre avec les voisins ?” Au moins, il est prévenu ! S’il veut toujours acheter votre maison, vous avez de la chance ! 7) Les enfants, arrêtez de crier ! Comment faire visiter sa maison quand on a des enfants turbulents, un chien impressionnant ou un conjoint(e) avec qui ça ne se passe pas bien ? Dans tous les cas, vous ne devez pas improviser les visites. Il est important de les préparer à l’avance et de briefer toute la famille. Expliquez à vos enfants le pourquoi du comment et demandez-leur de rester tranquillement dans leur chambre. Vous n’êtes jamais à l’abri d’une crise pile au moment où il ne faut pas, mais pour éviter cela, vous pouvez juste avant :
Pour le chien, certains acheteurs peuvent en avoir peur. D’autant plus que cela amène des poils et une odeur particulière. Même si j’adore les animaux, je ne peux pas le nier. La solution idéale est donc que quelqu’un l’emmène se promener. Et pour le conjoint(e), il peut y avoir des tensions. Soit parce que la situation est stressante, ou soit parce que vous divorcez. Un conseil : prenez sur vous le temps de la visite, c’est d’en l'intérêt de tout le monde. Vous l’avez vu, pas toujours évident de tenir sa langue dans sa poche. Ces 7 phrases à ne pas dire pour vendre un bien immobilier sont pourtant monnaie courante. Loin d’être froid et distant, vous pouvez demander aux visiteurs :
Cela vous laisse des indices quant à la valeur de votre bien à leurs yeux. Être investisseur immobilier, c’est tout un métier ! D’ailleurs, même avec un premier bien à louer, ça vous prend énormément de temps. Entre la recherche de locataire, les visites, la signature des documents obligatoires, les réparations et les petits soucis de loyers impayés, vous aimeriez bien déléguer. Et si la gestion locative était la solution ? Je vous présente ici ses avantages et son mode de fonctionnement.
Mettre un bien en gestion locative : 7 avantages1) Un gain de temps et d’énergie évidentPour un propriétaire, la location d’un bien immobilier représente certes une rente d’argent, mais cela demande aussi beaucoup de temps. Entre l’annonce immobilière, les visites, la gestion des documents obligatoires et quelques petits soucis (il y en a toujours), c’est un job à part entière. Faire appel à un gestionnaire de biens locatifs se révèle être donc la solution pour éviter de se prendre la tête et se consacrer, pourquoi pas, à d’autres investissements. 2) Un moyen de louer un bien à distanceS’occuper soi-même de la gestion locative, cela veut dire que vous devez obligatoirement habiter pas trop loin pour pouvoir vous déplacer facilement. Sinon, il y a toujours la possibilité de s’entraider avec une personne de confiance sur place, mais faut-il encore qu’elle accepte. Avec la gestion immobilière par agence, vous pouvez vous permettre d’habiter à l’autre bout de la Belgique ou sur un autre continent si ça vous chante. Vous pouvez donc investir partout où vous voulez sans avoir à vous rendre sur les lieux. Sympa, non ? 3) Pas de papiers administratifs à s’occuperAh les papiers administratifs…, la partie que vous préférez, j’en suis sûre ! On est déjà pas mal servi en temps normal, mais avec une maison ou un appartement à louer en plus, c’est... Bref ! Heureusement, on peut tout à fait devenir investisseur immobilier sans pour autant s’y connaître dans la réglementation en matière de location. Le régisseur (le gestionnaire) se charge de tous les documents nécessaires : contrat de bail, état des lieux, comptabilité, certificat PEB et autres diagnostics en tout genre. Oui, c’est un métier et vous n’êtes pas censé tout savoir. Comme le simple fait de ne pas demander au futur locataire quel métier il exerce, par exemple. Une question de discrimination à Bruxelles ! 4) Aucune prise de tête avec la gestion techniqueAutre partie qui fait peur dans la gestion privative, c’est toute la partie technique : travaux, réparations, construction, etc. Imaginez, le locataire peut vous appeler à n’importe quelle heure du jour et de la nuit à cause d’un dégât des eaux, un chauffage en panne, une ampoule à changer (si, si je vous assure), etc. Une corvée de plus ! Dans ces moments-là, vous ne savez pas forcément vers quel entrepreneur fiable vous tourner. C’est un des rôles de l’agence locative qui va tout organiser pour vous. Et bien sûr, vous n’avez pas à vous soucier du suivi des travaux. Par ailleurs, le locataire peut gérer directement le problème avec l’agence, sans même vous déranger (vous n’êtes même pas obligé de lui donner vos coordonnées). 5) Une sécurité en cas de litige avec le locataireMettre son bien en location, c’est génial quand tout se passe bien. On perçoit le loyer tous les mois en temps et en heure, il n’y a aucun problème avec le voisinage, le locataire reste le plus longtemps possible et s’il part, il laisse le logement dans un état impeccable. Ah, si seulement c’était vrai… Loin de moi l’idée de vous décourager, mais les litiges entre propriétaires et locataires ne sont pas rares. Là encore, la gestion locative en immobilier permet de se décharger du moindre problème et croyez-moi, c’est du stress en moins. D’autant plus que le locataire fait moins le malin face à un professionnel ! 6) La tranquillité d’esprit concernant le chômage locatifLe chômage locatif est une des hantises des propriétaires qui perdent alors des mois de loyer alors qu’ils doivent continuer à payer des charges et des impôts sur le bien. En règle générale, cela n’arrive pas avec un prestataire de gestion locative. D’une part, c’est son métier, donc c’est à lui de gérer. D’autre part, il a tout intérêt à trouver un locataire sur le long terme et fiable. Pourquoi ? J’y viens justement dans le point suivant. 7) L’assurance de payer lorsque le loyer est verséEn passant par la gestion locative, vous avez donc plus de chances d’avoir un locataire en permanence. En effet, en tant que propriétaire, vous payez le prestataire uniquement si le loyer est versé. De quoi le motiver à trouver rapidement un locataire fiable ! Alors bien sûr, mettre son bien en gérance a un coût, mais si vous réfléchissez en termes de rentabilité, vous avez tout à y gagner. La gestion immobilière, comment ça fonctionne ?Pour déléguer cette partie, vous devez vous tourner vers un agent immobilier spécialisé dans la gestion locative, appelé aussi régisseur. Concernant le tarif, c’est 1 mois de loyer hors TVA pour la mise en location au début + 5 à 10 % du loyer chaque mois pour son travail de gestion. Finalement, ce n’est donc pas énorme compte tenu de l’investissement en temps et en énergie qu’un bien à louer représente. Pourtant, il y a toujours des sceptiques, des propriétaires qui pensent perdre en rentabilité. “Pas question de perdre quoi que ce soit sur le loyer !”. Et si vous réfléchissiez plutôt en termes de valeur horaire ? À combien estimez-vous le temps et l’énergie que vous passez à gérer vous-même la location ? Pour moi, le calcul est vite fait ! D’autant plus que vous évitez le chômage locatif (voir l’avantage n° 6). Comment bien choisir son gestionnaire locatif ?Attention cependant, la gestion locative est une bonne option à condition de choisir le bon prestataire. Voici mes conseils.
Finalement, mettre son bien en gestion locative, ce n’est pas une si mauvaise idée, n’est-ce pas ? Vous envisagez de vendre votre logement ? Avant de sabrer le champagne, il va falloir faire preuve de patience et d’organisation. Car en matière d’obligations de vente immobilière en Belgique, vous n’êtes pas au bout de vos surprises. Je parle précisément de tous les documents obligatoires à fournir à l’acheteur, à l’agent immobilier et au notaire. Au début, au milieu et à la fin du processus de vente, voici la liste des papiers à donner.
Comment respecter ses obligations de vente immobilière en Belgique ?Vendre sa maison en Belgique ou son appartement, c’est parfois le parcours du combattant. Et comme toute chose, le vendeur est soumis à des obligations sans quoi, la vente est annulée. Pour céder votre logement, vous devez avant tout être totalement transparent sur le bien en question. L’acheteur, l’agent immobilier et le notaire doivent avoir connaissance en temps et en heure de toutes les caractéristiques du bien, sans aucun vice caché. C’est aussi dans votre intérêt, car l’intéressé pourrait alors se retourner contre vous. Vous perdriez du temps et de l’argent ! Mis à part ça, il y a toute une panoplie de papiers obligatoires à donner avant de vendre un bien. Et en Belgique, vous êtes servi ! Vous voulez savoir lesquels ? Alors accrochez-vous bien, ce n’est pas triste ! Liste des documents à fournir dès la mise en vente du bienJ’espère que vous êtes plutôt du genre organisé et que vous avez gardé tous les papiers indispensables durant toutes ces années. Sinon, vous devrez en faire la demande aux différentes personnes ou administrations concernées, avant même de publier l’annonce immobilière. Et entre la demande et l’obtention des documents, ça peut prendre énormément de temps. Voici donc ceux que vous devez fournir sans plus tarder :
Liste des documents à fournir avant la signature du compromis de venteEnsuite, la deuxième étape arrive à la signature du compromis de vente. Si vous ne les avez pas encore, il vous faut donc récupérer ces documents :
Ensuite, il faudra demander à votre notaire les attestations suivantes et lui laisser le temps de les obtenir :
Liste des documents à fournir à la signature de l’acte authentiqueEn matière d’obligations de vente immobilière en Belgique, on continue avec les documents à fournir au moment de la signature de l’acte authentique :
Afin de bien faire les choses jusqu’au bout, je vous conseille de proposer une dernière visite à l’acheteur, juste avant la signature de l’acte authentique. Cela permettra à ce dernier d’être rassuré avant de signer. Car en réalité, rien ne prouve que vous ne l’avez pas saccagé 😉 Toutes ces obligations de vente immobilière en Belgique vous laissent des sueurs froides ? D’où l’intérêt justement de ranger, trier, organiser vos papiers dès votre arrivée dans le logement. Avant de vendre, pensez simplement à être le plus transparent possible vis-à-vis de ces documents, car le notaire ou l’agent immobilier vous les demandera rapidement. Et bien sûr : plus tôt vous les donnez, mieux c’est ! Quels sont les critères pour estimer un bien immobilier ? La première réponse est bien évidemment, la localisation. Vous allez également évoquer la surface, le nombre de chambres, l’environnement, l’ancienneté de l’annonce, etc. Mais il y a des facteurs essentiels que beaucoup de propriétaires sous-estiment, voire oublient. Vous voulez savoir lesquels ? Je vous en dit plus sur les 4 critères d’estimation immobilière qui ont plus de valeur que vous ne croyez. 1) La luminosité : deuxième critère pour une estimation immobilière Il n’y a pas à dire : la luminosité est extrêmement importante au quotidien. Rien de plus démoralisant que d’être dans un intérieur sombre et de devoir allumer la lumière artificielle à la moindre occasion. Ici, on ne parle pas forcément d’ensoleillement, mais bien de lumière du jour. Heureusement, car toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne. C’est d’ailleurs prouvé scientifiquement que la lumière naturelle a un impact réel sur la santé, sur la production d’hormones du bonheur. Tout le monde le sait : elle joue énormément sur notre humeur ! Si votre habitation est lumineuse, avec de grandes baies vitrées, vous avez beaucoup plus de chances de la vendre rapidement et au meilleur prix. Quand un visiteur entre dans votre maison, il aura immédiatement cette sensation de bien-être. Et on sait que ce sont les premières secondes de la visite qui sont décisives pour un achat immobilier. C’est sûrement ça entre autres, qui vous a plus lorsque vous avez acheté ce bien il y a quelques années. Quels sont les facteurs qui jouent sur la luminosité d’une pièce ?
Vous ne pouvez malheureusement pas changer la plupart de ces facteurs, mais la déco, si ! Je vous conseille de miser sur des couleurs claires et neutres pour mieux vendre votre bien. Un peu de home staging, en quelque sorte ! 2) L’état du bien : un facteur essentiel pour évaluer son bien à sa juste valeur Parmi les critères d’estimation immobilière, on retrouve bien évidemment l’état général du logement. Une maison en vente au look un peu vieillot n’attire pas les visiteurs et ce, même si elle a du potentiel. Aujourd’hui, peu de gens arrivent à se projeter au-delà de l’image actuelle qu’elle renvoie. Et même si c’est le cas, ils n’ont plus envie de réaliser des travaux car cela demande trop d’investissement. Refaire la tapisserie ou poncer un plancher passe encore, mais rénover la cuisine ou changer les ouvertures, c’est une autre histoire. Ce qu’ils recherchent avant tout : un logement clé en main, où ils peuvent tout de suite profiter des joies d’être propriétaire, sans avoir à mettre la main à la patte. Et faire appel à un professionnel est une solution coûteuse qui ne rentre bien souvent pas dans leur budget. Ou alors, ils vont en profiter pour négocier le prix de vente. Il faut préciser que les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années. Pour vous donner un ordre d’idée, les prix ont été multipliés par 4 depuis les années 2000, alors que les salaires ont seulement doublé. Y a-t-il une erreur quelque part ? Forcément, les acheteurs et les banques sont plus frileux. Si votre bien à vendre demande des rénovations, je vous conseille de demander des devis auprès de professionnels avant de publier une annonce. Vous serez plus en mesure d’avoir la meilleure estimation possible. Pensez également à faire faire un home staging virtuel d’une ou deux pièces prédominantes de votre habitation. J’ai souvent eu des amateurs qui n’auraient pas acheté sans cela selon leurs dires. 3) Les charges de copropriété : un coût supplémentaire non négligeable pour l’acheteur Vous le savez, les charges de copropriété représentent une certaine somme d’argent à débourser pour les propriétaires d’appartement. Ces “petits” montants paraissent secondaires comparé au crédit à payer, mais ils sont loin d’être anodins. De plus, les dépenses communes grimpent en flèche, avec une hausse de plus de 40 % sur les 10 dernières années. Gardiennage, ravalement de façade, rénovation de l’ascenseur, ordures ménagères etc., deviennent pour certains des charges inabordables. D’autant plus que vous ne maîtrisez pas ces dépenses, elles sont incompressibles. De nos jours, les impayés de charges de copropriété sont presque monnaie courante. Entre les demandes de crédits, les conflits au sein de l’immeuble et les recours en justice, cela n’encourage pas les amateurs à aller jusqu’à la signature du compromis de vente. Si vous souhaitez vendre votre appartement, c’est un des critères d’estimation immobilière que vous devez prendre en considération. Et cela s’accentue si les copropriétaires sont nombreux. Pourquoi ? Car il est plus difficile de s’entendre sur les décisions finales, ce qui engendre peu d’investissements. En d’autres termes, plus la copropriété est grande et moins votre appartement a de la valeur. 4) L’occupation du logement : plus difficile de vendre son bien dans ces conditions On ne le pense pas, mais le fait de faire visiter sa maison alors qu’il y a déjà un locataire dedans, ça ne joue pas en votre faveur. Pire, acheter un logement occupé permet aux acheteurs de faire baisser le prix en moyenne. Pourquoi ? Il y a 3 explications possibles. Des visites difficiles à organiser S’accorder sur un jour et un horaire de rendez-vous entre 2 personnes peut parfois s’avérer compliqué, alors vous imaginez si un autre intervenant vient s’en mêler ! Car le locataire a aussi une vie et des obligations, ou alors il n’a tout simplement pas envie d’être dérangé pendant qu’il regarde sa série préférée. Même s’il n’a pas le droit de refuser les visites, il peut vous mettre des bâtons dans les roues et faire fuire les futurs acquéreurs. Le manque d’implication du locataire dans la vente Lorsque c’est vous qui habitez dans le logement à vendre ou encore mieux, lorsqu’il est vide, vous faites en sorte qu’il soit impeccable. Tout est propre, rien ne traîne et vous l’avez même mis en valeur selon les codes du home staging. Mais que dire lorsque vous avez affaire à un locataire ? Lui n’a pas forcément envie de passer sa matinée à faire du ménage, à enlever ses objets déco affreux, à prendre une douche, ni même à sourire aux visiteurs. Concrètement : il n’a rien à gagner dans cette affaire, alors pourquoi devrait-il faire des efforts ? Des délais trop longs avant l’emménagement Acheter un bien immobilier déjà loué n’intéresse en général que les investisseurs. Hélas, ils offrent souvent moins que les personnes achetant pour y habiter. Ils ont en effet un impératif de rentabilité là où c’est plus souvent une question de coup de cœur pour les autres. Mais, pour les non-investisseurs, la loi protège la résidence principale des occupants. Si l’acheteur souhaite leur donner leur renom pour occupation personnelle, il ne pourra le faire qu’à partir de l’acte authentique, soit généralement 5 mois après son offre, avec un préavis de 6 mois. Soit en toute, près d’un an d’attente. Beaucoup trop long ! Pour toutes ces raisons, je vous conseille vivement de vendre votre logement sans locataire, soit en attendant la fin du bail, soit en vous mettant d’accord sur une rupture à l’amiable anticipée. En conclusion, les critères d’estimation immobilière sont bien trop nombreux dans la comparaison de deux bien similaires. Et un facteur qui vous semble secondaire peut être décisif pour un acheteur. Ne sous-estimez pas tous ces éléments ! Pour aller plus loin dans votre projet de vente, je vous invite à lire cet article Réussir son annonce immobilière : 3 éléments clés. Vous recherchez une maison ou un appartement à vendre ? Après avoir regardé toutes les annonces immobilières, vient ensuite l’étape des visites. C’est là que tout se joue (ou presque), car vous rencontrez le propriétaire ou l’agent et comme on dit : la première impression est souvent la bonne ! Pour cette raison, il est essentiel de savoir quel est votre profil type d’acheteur immobilier afin de mieux agir et mettre toutes les chances de votre côté. Dans cet article, je vous explique les 4 profils d’acheteurs immobiliers selon la méthode DISC de Marston. De quelle catégorie faites-vous partie?
La méthode DISC de Marston pour déterminer votre profil d’acheteur immobilierConnaissez-vous la méthode DISC du psychologue américain William M. Marston ? Aussi appelé la méthode des couleurs, cet outil d’analyse comportemental permet de déterminer un profil type de personne en fonction de 2 axes définis :
Si vous avez tendance à réfléchir avec votre tête et que vous vous concentrez sur les tâches à réaliser, vous êtes un rationnel. Et si vous préférez écouter votre cœur, suivre votre intuition et que vous êtes davantage tourné vers les autres, c’est que vous êtes émotionnel. De quelle catégorie faites-vous partie ? Il convient ensuite de déterminer le deuxième axe. Si vous êtes énergique, audacieux, spontané et fonceur, vous êtes un extraverti. En revanche, si vous êtes plutôt du genre calme, peu bavard, prudent et réfléchi, vous êtes du type introverti. En faisant un mélange de ces deux axes, vous êtes en mesure de déterminer votre profil type. Cette méthode DISC peut être utilisée dans tous les aspects de votre vie. Dans le milieu professionnel et particulièrement dans le commerce, elle vous permet de mieux comprendre vos clients et vos collègues. De cette manière, vous devenez plus efficace au travail. Et en immobilier, ça fonctionne aussi ! Avant de devenir propriétaire, il est intéressant de bien connaître sa personnalité afin de déterminer ses forces et ses faiblesses pour bien acheter. Alors, quel est votre profil type d’acheteur immobilier ? L’analytique : l’introverti rationnel Votre profilVous êtes un introverti rationnel, avec un comportement conformiste (C selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le bleu. Vous faites partie d’une minorité des gens, puisque moins de 15 % de la population a un comportement analytique. Vous êtes organisé, calme, précis. Vous aimez les tableurs, les listes de tâches à faire et le travail bien fait. Pour acheter une maison ou un appartement, vous avez épluché toutes les annonces possibles et avez en tête des milliards de questions à poser au propriétaire. Lors de la visite, rien ne vous échappe et vous attendez de recevoir tous les informations capitales selon vous : décompte de charges, procès verbal des assemblées générales, diagnostic de performance énergétique, etc. Mes conseils À force de trop réfléchir et de chercher la perfection, le bien immobilier peut vous passer sous le nez. Le propriétaire actuel peut être désemparé face à vos exigences, sans compter qu’il ne pourra pas forcément vous donner les réponses escomptées. Ne tardez pas trop à vous décider, car en immobilier, c’est le temps qui compte ! Vous pouvez demander conseil auprès du notaire afin de rédiger une offre d’achat. sachant que vous avez un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Et puis, s’il y a une information erronée, votre offre sera annulée. Le conservateur : l’introverti émotionnel Votre profilVous êtes un introverti émotionnel, avec un comportement stable (S selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le vert. C’est le type d’acheteurs immobiliers le plus important avec 4 personnes sur 10, sauf en immobilier où il est sous-représenté de par son aversion pour les déménagements. Vous avez le sens des valeurs, vous êtes poli, serviable, réservé, plutôt tourné vers le passé, et vous avez besoin de vous sentir en sécurité. Ce qui signifie aussi que vous n’êtes pas très à l’aise avec le changement et avez tendance à trouver des excuses pour ne pas aller de l’avant. Dans le cas d’un déménagement, c’est dérangeant ! Mes conseils Même si ce projet de vie ne vient sans doute pas de votre plein gré, il va falloir prendre sur vous et vous décider une bonne fois pour toutes. Vous attendez du propriétaire et des professionnels de l’immobilier qu’ils vous mettent en confiance. Vous aimeriez que les choses avancent à votre rythme, sans être bousculé. Malheureusement pour vous, vous n’êtes pas seul à décider. Votre point faible est votre hésitation à franchir le pas. Comme pour l’analytique, ne tardez pas trop au risque de passer à côté du bien idéal. Et si cela vous oppresse trop, ne vous focalisez surtout pas sur le déménagement. Confiez cette tâche à votre deuxième moitié. Faites-vous donc accompagner dans cette démarche par votre entourage et votre notaire pour vous rassurer. L’entreprenant : l’extraverti rationnel Votre profilVous êtes un extraverti rationnel, avec un comportement dominant (D selon le DISC de Marston). Votre couleur déterminante est le rouge. Seulement 2 personnes sur 10 ont un profil semblable, mais surreprésentés en immobilier de par leurs capacités de décision. En général, ce sont des dirigeants, managers ou commerciaux qui ont des moyens financiers plutôt élevés. Vous êtes fonceur, confiant, réactif, franc, et la patience n’est pas vraiment votre fort. De nature autonome, vous n’avez besoin de l’avis de personne pour prendre une décision, pas même votre partenaire. Votre profil d’acheteur immobilier vous permet souvent de remporter la partie en allant plus vite que les autres. De plus, vous êtes doué en négociation. C’est bien, mais attention, mieux vaut suivre mes conseils avant d’acheter une maison ! Mes conseils En effet, votre enthousiasme débordant peut faire peur à bon nombre de propriétaires. Face à vous, le vendeur peut se sentir en mauvaise posture, avec le sentiment d’être bousculé. Essayez de calmer vos ardeurs, de ne pas être trop agité. Surtout, ne lui donnez pas l’impression que c’est vous le patron ! Par ailleurs, pensez à lui laisser la parole, car votre écoute n’est vraiment pas votre point fort. Le relationnel : l’extraverti émotionnel Votre profilVous êtes un extraverti émotionnel, avec un comportement influent (selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le jaune. C’est le cas de 3 personnes sur 10. Vous êtes joyeux, spontané, communicatif, souriant et créatif. Vous aimez le contact humain et n’avez d’ailleurs aucun mal à vous faire des amis. Vous êtes attiré par les belles choses, les gadgets, accessoires et autres nouveautés sur le marché. Si le vendeur peut vite tomber sous votre charme, ce n’est pas une raison pour lui faire faux-bond. Explications. Mes conseilsEh oui, car si en apparence, vous êtes l’acheteur immobilier idéal, le propriétaire a souvent de mauvaises surprises avec ce type de profil. Pourquoi ? Car vous changez régulièrement d’avis ! Si un bien vous plaît, il vaut mieux prendre le temps de réfléchir (un peu, mais pas trop quand même) avant de faire une offre d’achat car elle vous engage. Par la suite, évitez de regarder d’autres annonces susceptibles de vous intéresser, sous peine de faire machine arrière. D’autre part, gardez cette bonne nouvelle pour vous ou du moins, ne demandez pas conseil à votre entourage. Vous aurez alors tout un tas d’avis différents et vous ne saurez plus quoi penser. Après tout, c’est vous qui allez vivre dedans ! Dernier conseil : n’attachez pas d’importance aux éléments matériels et secondaires, comme la déco ou les vêtements du propriétaire. Le certificat de contrôle électrique, encore des papiers, me direz-vous ! Une attestation que tout propriétaire connaît, et en particulier lorsque l’on vend son bien immobilier. Indispensable pour s’assurer que l’installation électrique du logement est aux normes, sauf que ça ne l’est pourtant pas souvent. Pourquoi ? Où ? Comment ? Je vais répondre dans cet article à toutes vos interrogations sur le sujet. Le certificat de conformité électrique en Belgique n’aura bientôt plus aucun secret pour vous !
Le certificat de conformité électrique, c’est quoi ? Vous êtes propriétaire ou futur acquéreur ? Je suis sûre que vous êtes ravi de découvrir les joies des papiers administratifs en Belgique ! Encore des documents à n’en plus finir. Oui, mais le certificat de conformité électrique (comme les autres d’ailleurs) est indispensable pour votre sécurité et celles des autres, par la même occasion. Il s’agit là d’une attestation qui confirme si oui ou non, l’installation électrique actuelle de votre logement est aux normes. Vous devez vous y tenir, selon le Règlement Général des Installations Électriques (RGIE). Les risques d’incendie et d’électrocution étant bien réels, c’est dans votre intérêt d’effectuer ce contrôle. Il doit être réalisé au moins tous les 25 ans et dès qu’un changement important à lieu au niveau de l’électricité : rénovation, installation d’un nouveau tableau, extension de celui existant, vente immobilière, etc. Que vous soyez à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, la règle est la même pour tout le monde. Est-ce obligatoire avant de vendre son bien immobilier ? Si vous n’avez pas envie de vous compliquer la vie avec l’attestation de mise en conformité électrique, vous n’avez pourtant pas le choix. En fait, c’est le rapport qui est obligatoire, peu importe s’il atteste la mise en conformité ou non. L’acheteur et le notaire doivent savoir à quoi s’en tenir avant la signature finale. Mais s’il y a beaucoup de travaux de rénovation à faire et que vous préférez laisser le logement tel quel, libre à vous de faire ce que vous voulez. Par ailleurs et dans la grande majorité des cas, le bien est rarement aux normes lors de la visite du certificateur, entre les lois qui changent, les travaux réalisés et les papiers manquants. Il peut s’en passer des choses en 25 ans ! Pourquoi est-ce important de mettre son bien en conformité électrique ? Vous n’avez pas envie de remettre votre installation électrique aux normes ? Qu’à cela ne tienne, vous êtes dans votre droit. En revanche, sachez que l’acquéreur va forcément vouloir négocier le prix. Et là, il vous sera difficile de refuser, car il aura raison. Car, s’il peut acheter votre bien en l’état, il aura l’obligation de corriger le tir et de faire la démarche à votre place. Il aura donc 18 mois à partir de la signature de l’acte authentique pour mettre le logement en conformité. Et si celui-ci date d’après 1981, le délai est réduit à 12 mois. Vous avez alors tout intérêt de faire venir un professionnel afin qu’il vous remette tout ça en ordre. Il serait dommage de refuser de débourser quelques centaines d’euros par principe, et au final, vendre moins cher. Voyez-le comme un investissement rentable ! Pour vendre un bien immobilier à sa juste valeur, c’est essentiel ! Comment obtenir le certificat de conformité électrique en Belgique ? Alors, concrètement, comment fait-on pour demander le certificat de conformité électrique belge ? Tout comme pour le certificat énergétique, vous devez faire appel à un certificateur qui effectuera un contrôle de l’ensemble du logement. Il devra bien sûr avoir accès au tableau électrique, mais aussi à toutes les pièces comportant des prises, interrupteurs et lumières. Il vous demandera éventuellement de couper le courant pendant 5 à 10 minutes pour qu’il puisse effectuer son diagnostic en toute sécurité. Il faudra aussi lui fournir :
Pour rappel : Les schémas demandés (un par compteur) correspondent aux différentes parties du réseau électrique. Ils sont représentés par des lignes et des symboles un peu barbares, mais pourtant indispensables aux connaisseurs. Si vous les avez égarés, le certificateur doit le noter dans son rapport en tant qu’infraction et empêche donc d’attester de la conformité du bien. Autant dire qu’avec tout ça, décrocher le fameux sésame n’est pas gagné d’avance ! Combien coûte le certificat de mise en conformité ? Environ 150 €. Combien de temps pour obtenir l’attestation ? En moyenne 2 semaines, entre le temps de prendre le rendez-vous et de récupérer le papier. Mes conseils pour une vente immobilière réussie Vendre son bien immobilier n’est déjà pas une mince affaire, et les obligations de la RGIE viennent compliquer le tout. En tant que propriétaire-vendeur, votre objectif est de vendre vite et au meilleur prix. Voici donc mes 3 conseils pour éviter qu’il n’y ait de l’électricité dans l’air :
Rappelez-vous : pour réussir une vente immobilière, le secret est la préparation ! Super, vous avez trouvé un acheteur pour votre bien ! Vous suivez pas à pas les étapes de la vente pour être sûr de faire les choses dans les règles de l’art. Il y a un juste un petit détail : il veut pouvoir entrer dans le logement quelques jours ou semaines avant l’acte de vente. Pas de problème, ça vous arrange tous les deux. Mais, est-ce vraiment une bonne idée ? La remise anticipée des clés est-elle autorisée ? Pouvez-vous le faire sans danger ? Lisez cet article destiné aussi bien aux vendeurs qu’aux acheteurs, vous prendrez votre décision ensuite.
Remise anticipée des clés : est-ce autorisé ? Les démarches pour acheter ou vendre sa maison étant plutôt longues, il arrive que l’acheteur veuille intégrer les lieux avant la signature finale, celle de l’acte de vente. Il peut avoir besoin de déposer ses cartons, commencer des travaux, préférer une certaine date pour mieux gérer la rentrée scolaire des enfants, etc. Il peut aussi tout simplement être pressé d’emménager. Que vous soyez vendeur ou acheteur, la question de la remise des clés anticipée arrive forcément sur le tapis : a t-on le droit de donner les clés d’un logement avant de signer l’acte de vente ? La réponse est OUI ! En vérité, il n’y a rien qui indique le moment idéal, même si dans la pratique, cela se fait devant le notaire, à la signature définitive. Selon la loi, c’est autorisé à partir du moment où la vente est dite parfaite. Pour rappel, la vente est parfaite lorsque les deux parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil). Et ce, même s’il n’y a pas encore eu de transfert de quoi que ce soit. Donc, en théorie, on pourrait remettre les clés de sa maison à l’acheteur à partir du compromis de vente. Mais attention, car autorisé ne veut pas dire conseillé ! La remise anticipée des clés présente plusieurs risques, aussi bien pour l’acheteur, le vendeur que l’agent immobilier. Et même si chacun est de bonne foi (ce dont vous ne pouvez pas être sûr), il faut toujours rester prudent. Je vous comprends, il n’est pas toujours facile de refuser les clés à un acheteur pressé et convaincant. Parfois même, c’est une des conditions sine qua none pour que l’acquéreur achète votre bien. Que faire dans ce cas-là ? Je vous explique tout cela plus bas dans l’article. Quels sont les risques de donner les clés avant l’acte de vente ? Les risques d’une remise anticipée des clés concerne tout le monde dans l’histoire : le vendeur, l’acheteur et même, l’agent immobilier. Si vous êtes vendeurDepuis le début du processus de vente de votre logement, tout se passe comme sur des roulettes. Vous avez le feeling avec l’acheteur, il a toujours été réactif, courtois…, bref, c’est l’acheteur idéal, semble t-il. En toute logique, vous lui faites confiance et lorsqu’il vous dit qu’il a vraiment besoin d’occuper les lieux rapidement, vous lui donnez votre accord. Et puis, il faut dire que l’euphorie de la situation vous donne des ailes. Sauf que… il peut se passer un milliard de choses que vous n’aviez pas prévu et qui peuvent vraiment vous mettre dans l’embarras, voire vous faire vivre un vrai cauchemar ! Vous voulez des exemples ? Voici pourquoi je ne nous conseille pas de remettre les clés de votre logement trop vite :
Si vous êtes acheteurVous vous entendez bien avec le propriétaire-vendeur et cela vous arrangerait bien si vous pouviez obtenir les clés du logement un peu plus tôt. Si vous mettez les formes pour lui demander, ça va passer ! Et puis dans l’affaire, qu’est-ce que vous risquez ? Vous êtes honnête, après tout ! Alors justement, vous aussi, vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise surprise. En voici des exemples :
Sans compter les questions liées aux charges d'électricité, de loyer, de copropriété, etc. ! Et l’agent immobilier dans tout ça ?La remise anticipée des clés peut aussi lui être préjudiciable dans le sens où sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Et de toute manière, si la vente se passe mal, sa réputation est en jeu. Heureusement, il y a un moyen de limiter ces risques. Explications juste en-dessous. Que faire si l’acheteur veut absolument occuper les lieux avant la signature ? Dire non ! Et encore non ! Je vous aurai prévenu… Mais si face à un acheteur insistant pour récupérer les clés avant la vente définitive vous craquez : C’est ça ou il n’achète pas ? Sa situation vous touche ? C’est pour lui rendre service ? Vous lui faites confiance ? Ou peut-être même, vous le connaissez ? Pourtant, ce ne sont pas des raisons valables pour foncer dans le mur, les yeux fermés. Voici mes recommandations :
Dans la vie, on ne sait jamais ce qui peut arriver et ce, même si tout se déroule à merveille. Dans tous les cas, rappelez-vous qu’en immobilier, on n’est jamais trop prudent ! Que vous fassiez appel à un agent immobilier ou non pour vendre votre maison, vous devrez de toute façon faire votre propre estimation. Analyse du marché actuel, recherches sur internet, loi de l’offre et de la demande, tout ceci vous paraît compliqué ? En réalité, il y a quelques petites astuces à connaître pour savoir comment estimer sa maison soi-même. Je vous explique tout ça en détails. Estimer seul un bien immobilier : bonne idée ? Vendre sa maison ou son appartement, c’est le début d’une nouvelle aventure excitante, mais qui génère aussi beaucoup de stress. À commencer par l’estimation immobilière. Combien en espérer ? C’est la grande question qui sera sans doute la cause de certaines insomnies, mais inévitable pour avancer dans votre projet. Tout d’abord, vous êtes tiraillé entre appeler un professionnel de l’immobilier pour évaluer votre bien, ou le faire vous-même. Entre l’entourage qui s’en mêle, les avis sur internet qui divergent et votre ressenti personnel, pas facile de se décider. En réalité, vous êtes libre de choisir l’un ou l’autre. Mais là où j’attire votre attention, c’est sur le fait que de toute manière, vous devrez effectuer vos propres recherches. Vous pensez que ce n’est pas la peine si c’est un agent immobilier qui s’en charge ? Détrompez-vous ! C’est vrai, un professionnel sait comment estimer un bien en prenant en considération un maximum de critères. Sauf qu’il est impossible de savoir à quel point tous ces éléments sont corrélés entre eux. Il y a tellement de paramètres qui entrent en jeu que même ceux dont c’est le métier peuvent viser à côté. De plus, certains n’hésitent pas à établir volontairement les prix proches de vos attentes pour que vous vous engagiez avec eux, plutôt qu’avec un concurrent. Il n’est pas rare de voir des écarts de près de 20 % entre les différentes analyses. Alors, imaginez un peu : vous faites venir un pro qui estime votre bien à 195 000 €. Parfait ! Comme vous faites les choses bien, vous en appelez un deuxième qui lui, vous oriente plutôt vers 170 000 €. Aie ! Lequel choisir ? Et si vous en appelez un troisième ? Ce sera encore un prix différent. Finalement, ils vous ont plus mis dans le doute qu’autre chose. En clair, il est conseillé de déterminer également vous-même la valeur du de votre bien, à condition bien sûr de savoir comment estimer sa maison soi-même. Patience, j’y viens. La simulation en ligne : l’erreur à ne pas faire Je suis sûre que votre premier réflexe est maintenant de faire une estimation en ligne de votre maison. C’est rapide, pratique, gratuit, que demander de plus ? Peut-être le prix juste… Parce qu’il est évident que si une personne qui se déplace chez vous peut être induite en erreur, ce n’est pas en 2 minutes top chrono que le logiciel aura le temps de visiter l’ensemble de votre logement. Or, ils sont donc obligés de faire vite et ne pas vous décourager avec toutes ces questions, s’ils souhaitent – et c’est leur but – de récupérer votre adresse email. Les résultats sont là : les prix annoncés peuvent varier du simple au double. Là encore, je ne vous conseille pas d’estimer votre maison en ligne, vous partirez sur de mauvaises bases. Comment estimer sa maison soi-même ? Inversez les rôles C’est inévitable, évaluer sa maison soi-même demande du temps. Vous devez mener votre enquête, aller chercher les infos par ci, par là, faire des comparatifs, etc. Ce que je vous conseille de faire, c’est d’aller sur des sites de ventes immobilières connus comme Immoweb en Belgique ou Se Loger, À vendre À Louer, ou des plateformes telles que Le Bon Coin en France. Ensuite, mettez-vous à la place de l’acheteur. Comment procède-t-il quand il veut acheter un bien ? Il sélectionne la localisation, qui inclut souvent plusieurs codes postaux. Il indique son budget, la surface minimum et éventuellement d’autres critères importants à ses yeux. Puis, il trie par prix croissant, du moins cher au plus cher. Parce que c’est le prix le plus bas qui l’intéresse. À partir de là, vous savez exactement quels types de bien vous pouvez obtenir dans ces prix. La plupart des propriétaires se rendent sur ces sites pour comparer, mais résonnent à l’inverse en regardant le prix le plus élevé, puisqu’ils restent dans la peau du vendeur. C’est contre-productif ! Autre élément essentiel : n’oubliez pas la loi de l’offre et de la demande ! Elle évolue en permanence, et ce n’est pas parce que vous avez fait une estimation le mois dernier qu’elle sera juste aujourd’hui. On a trop tendance à parler des mètres carrés qui eux, ne changent pas. Mais c’est beaucoup plus complexe que ça ! Pour savoir comment estimer sa maison soi-même, faites une analyse du marché en temps et en heure. Prix de vente immo : ne dépassez pas le palier ! Vous voulez avoir une autre astuce pour bien estimer votre logement ? La méthode des paliers ! C’est une technique toute simple, mais efficace, avec une approche un peu plus économique. Lorsque vous effectuez vos recherches sur internet, sélectionnez la localisation et triez par le prix le moins cher. Jusque-là, c’est tout bon ! Regardez la liste et vous verrez qu’il y a différents paliers qui se dégagent, selon le type de bien. Au début, vous avez un 1er palier avec les studios. Puis un 2ème avec les appartements 1 chambres (en Belgique) ou T1, F1 (en France). Puis un 3ème avec les appartements 2 chambres (en Belgique) ou T1, F1 (en France). Et ainsi de suite. Pour les maisons, c’est pareil : Un 1er palier avec les maisons 2 façades de type modeste, peu large et sans garage. Un 2ème avec les maisons 2 façades, plus large, sans garage. Un 3ème avec les maisons 2 façades, large, avec garage, et jardin. Un 4ème avec les maisons 3 façades. Un 5ème avec les villas 4 façades. Etc. Pour finir avec les villas et les châteaux. Au premier coup d’œil, vous pouvez ainsi déterminer à quelle tranche de prix vous appartenez. Si votre maison possède 3 chambres et que vous en voulez pour le prix d’une villa, il y a une incohérence quelque part ! Bien sûr, tout cela reste approximatif et vous donne uniquement une fourchette de prix. Mais à mon sens, c’est la meilleure solution pour éviter d’être hors marché, et de brûler votre bien, ou de le confier à un agent trop optimiste qui risque de vous le griller. Dans tous les cas, rappelez-vous que le prix d’annonce n’est pas le prix réel ! Vous pensez que réussir son annonce immobilière est un jeu d’enfant ? Pas si simple, en réalité. L’enjeu est de taille, car c’est grâce à elle que vous arriverez à vendre votre bien rapidement ou pas. Sans compter que la concurrence ne vous aide pas. Quoi qu’il en soit, il y a 3 éléments clés sur lesquels vous devez vous focaliser. Quels sont-ils ? La réponse ici.
Se démarquer de la concurrence pour vendre un bien immobilier Nous sommes d’accord : vendre sa maison ou son appartement engendre du stress. Le stress de quitter VOTRE logement, celui dans lequel vous étiez si bien, mais aussi le stress de ne pas arriver à le vendre. Va t-il partir rapidement ? Vais-je avoir beaucoup de visites ? À quel prix ? Etc. Vous le savez aussi bien que moi, le marché immobilier a bien changé ces dernières années. Fini le temps où les intéressés se bousculaient devant la porte ! Aujourd’hui, ils peuvent avoir un maximum d’informations sans se déplacer de chez eux grâce à internet. Peut-être même que c’était déjà le cas lorsque vous êtes devenu propriétaire. Pour les acheteurs, c’est génial ! Mais pour vous, un peu moins. Parce que bonjour la concurrence ! Tranquillement installé sur le canapé, l’intéressé a juste à indiquer ses préférences lors de sa recherche : type de bien, localisation, tranche de prix et autres critères d’achat essentiels selon lui. Instantanément, le site lui dévoile tous les biens en vente. Encore mieux, il n’y a même pas besoin de cliquer pour voir les photos, elles défilent toute seule (oui, oui, cliquer, c’est un effort supplémentaire !). Et votre annonce immobilière dans tout ça ? Comment faire pour qu’elle ne se noie pas parmi les autres ? Comment attirer l’œil du futur acquéreur ? Si je peux vous donner un conseil, réussir son annonce immobilière repose sur 3 points essentiels : le prix, les photos et l’accroche. Explications. 1) Le prix de vente : un facteur déterminant pour réussir son annonce immobilière Si vous avez lu mon article sur les biens brûlés en immobilier, vous savez que fixer un prix de vente n’est pas si évident que cela. Points de vue différents, écarts d’estimation ou encore négociation, tout y est expliqué dedans. Et justement, un vendeur a toujours tendance à vouloir fixer un prix plus élevé.
Que celui ou celle qui ne se reconnaît pas là-dedans arrête de mentir ! Bon, ça c’est votre opinion. Mais du point de vue de l’acheteur, c’est autre chose. Lui, il commence toujours par regarder les annonces les moins chères. On ne sait jamais, la perle rare se trouve peut-être à un prix dérisoire… Et entre les deux tranches de prix, il peut y avoir des dizaines, voire des centaines d’annonces. Ensuite, il y a un autre facteur qui entre en jeu : le prix psychologique. D’après vous, pourquoi votre lave-vaisselle est-il au prix de 399 € ? Et vos nouvelles chaussures à 49,90 € ? Pas la peine d’être un expert du commerce pour savoir que dans la tête des gens, il y a des barrières psychologiques. Ainsi, les personnes qui recherchent un logement vont davantage s’orienter vers des biens en dessous de 200 000 €, 250 000 € ou 300 000 € par exemple. Concrètement, cela veut donc dire qu’il vaut mieux descendre légèrement le prix en évitant les chiffres ronds pour avoir plus de chances d’apparaître dans les résultats de recherche. Et pour trouver un acheteur rapidement, regardez aussi la concurrence. Il y a plusieurs maisons en vente à 299 000 € ? Rusez et choisissez plutôt 298 000 €. Bingo ! Vous êtes placé devant les autres ! 2) Les photos : le meilleur argument de vente de votre logement Impossible de réussir son annonce immobilière sans prendre le temps de réaliser de belles photos. Saviez-vous que le visuel représente 80 % de la communication ? C’est énorme ! Alors tous à vos appareils photos, c’est ici que (presque) tout se joue. Ce qui intéresse en premier les futurs acheteurs, c’est de voir comment est le logement à l’intérieur et l’extérieur. Souvenez-vous, vous êtes loin d’être le seul à vendre votre bien et c’est la photo en question qui va dire au cerveau : “eh, celle-là a vraiment l’air intéressante, arrête-toi là !”. Voici mes 6 conseils pour faire vos photos immobilières :
3) La phrase d’accroche : le slogan qui attire les acheteurs La phrase d’accroche, vous connaissez ? C’est celle qui apparaît en deuxième (juste après le titre), le fameux slogan publicitaire dont le rôle est d’attirer l’attention. Réussir son annonce immobilière passe par cette étape cruciale et malheureusement, trop souvent négligée. En général, vous avez le droit d’écrire à peu près 60 caractères sur internet. Inutile de vous dire que les mots doivent être choisis avec précision ! Vous devez impérativement apporter de la valeur ajoutée. Pour cela, mettez-vous dans la peau du futur acquéreur.
En vous posant les bonnes questions, vous saurez exactement comment rédiger une phrase d’accroche immobilière. Une des erreurs courantes est de répéter des informations que la personne connait déjà. Par exemple, inutile de préciser “maison” ou “appartement”, car vous l’avez déjà mentionné dans le titre. Ou alors, “grande piscine” si on la voit sur la photo principale (“sans blague, il y a une piscine ? Je ne l’avais pas vue !”). Voilà, vous avez maintenant toutes les clés en main pour faire une bonne annonce immobilière. Il n’y a plus qu’à vous y mettre ! On peut dire merci à Stéphane Plaza et ses acolytes, Sophie Ferjani et Emmanuelle Rivassoux d’avoir démocratisé le home staging en France. Cette pratique a fait ses preuves pour vendre son bien immobilier rapidement et au meilleur prix. Vous qui êtes propriétaire-vendeur, ça vous dit d’essayer ? Du budget aux étapes clés, je vous dis tout pour mieux vendre avec le home staging.
Le home staging immobilier, c’est quoi ? Ceux qui ont déjà suivi l’émission Maison à Vendre avec Stéphane Plaza le savent : le home staging est un excellent moyen de vendre son bien immobilier plus vite et plus cher. Pour les autres qui n’ont aucune idée de ce que c’est, une petite définition s’impose. Le home staging, c’est quoi ? Tout simplement, c’est le fait de mettre en valeur son bien immobilier avant de le vendre en apportant quelques petites améliorations au niveau ameublement et décoration. Il ne s’agit pas là de faire de grandes rénovations, mais de le rendre encore plus attirant aux yeux des visiteurs. Un peu un relooking express en quelques sortes !
Soit l’art de mettre en scène sa maison ou son appartement avant de le mettre sur le marché. Si vous voyagez en Grande-Bretagne, il faudra parler de house doctoring. Aux États-Unis, la tendance est plutôt au curb appeal, l’équivalent du sex-appeal. Pourquoi pas… Il suffit souvent de pas grand chose pour sublimer une maison. De la peinture, la pose d’un sol stratifié, un peu de bricolage facile, quelques objets déco, et le tour est joué ! Vendre avec le home staging n’est donc pas compliqué et peut réellement changer la donne. Vendre avec le home staging : pourquoi c’est si efficace ? En tant que propriétaire, vous pourriez ne pas avoir envie de vous lancer dans une telle aventure. Vous êtes pressé de vendre votre bien et vous pensez certainement que :
Je peux vous comprendre, sauf que si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un acheteur, il va falloir vous investir un minimum. En réalité, il y a deux facteurs importants dans une vente sur lesquels vous pouvez jouer : la demande et l’émotion. La demande, parce que plus elle est forte, et plus le prix de vente peut être revu à la hausse. Autrement dit, une évaluation immobilière à sa juste valeur. Pour y arriver, votre bien doit plaire à un maximum de personnes. Comment faire ? En choisissant une décoration d’intérieure neutre, moderne, lumineuse. L’émotion, parce que c’est un élément déclencheur puissant pour la vente. N’importe quel professionnel du marketing vous le dira ! La personne qui visite votre maison doit ressentir un certain bien-être, un sentiment de sécurité, comme si elle se sentait déjà chez elle. Et si vous arrivez à déclencher le coup de cœur, c’est gagné ! (ou presque). C’est le même principe que dans une chambre d’hôtel. La déco est soft, rangée, dépersonnalisée et chaleureuse. Mon conseil, c’est de garder cette image en tête, en visant haut. Oui, à choisir, on préfère quand même dormir dans un 5 étoiles que dans un Formule 1 ! Et si vous doutez encore de l’efficacité du home staging, sachez qu’il permet de vendre son bien 5 % plus cher en moyenne (prix inscrit sur le compromis, et non sur l’annonce). Ce qui signifie que pour une maison de 200 000 €, vous pouvez gagner 10 000 €. À vous les vacances sous les Tropiques ! Quel budget prévoir pour faire du home staging ? Je vous l’ai dit, le home staging est un formidable levier pour vendre rapidement sa maison, mais cela demande un investissement évident. Vous avez deux solutions : faire tout vous-même ou faire appel à un professionnel. Si vous décidez de vous lancer seul, j’espère que vous avez du temps devant vous. Il va falloir faire un grand ménage de printemps, trier, ranger, réparer, réaménager, redécorer, etc. Bref, c’est assez chronophage ! D’autant plus que ce n’est pas donné à tout le monde, c’est un vrai métier, celui de home stager. Le budget accordé au home staging est d’environ 1 % du prix de vente, soit 2 000 € pour un bien de 200 000 €. Mais il peut varier entre 0,5 et 4 % selon les besoins. Si vous faites appel à un professionnel, vous gagnez un temps considérable, mais il faudra mettre la main (un peu plus) à la poche. Il existe des home stagers professionnels ou des agents immobiliers qui incluent cette prestation dans leur travail. Souvenez-vous dans tous les cas que le home staging peut vous faire gagner 5 fois plus que ce que vous y avez investi. Alors, ça vaut le coup de vendre avec le home staging, non ? Home staging avant/après en 6 étapes clés Vous êtes prêt à vous lancer ce défi ? Je vous donne tout de suite la marche à suivre pour faciliter la vente de votre bien immobilier. 1) Dépersonnaliser Du salon à la chambre, votre intérieur est rempli de souvenirs qui n’appartiennent qu’à vous. C’est normal, vous y avez vécu plusieurs années et vous êtes propriétaire, donc vous faites ce que vous voulez. Mais plus pour très longtemps ! Sur les photos de l’annonce immobilière et avant les visites, pensez à enlever :
Ce serait dommage de distraire les visiteurs, voire carrément de les faire fuir ! 2) Désencombrer Il est bien évident qu’une maison qui déborde de cartons, meubles, dossiers et bricoles en tout genre, ça ne fait pas rêver. Faites de la place, même dans le garage et le débarras. Vérifiez bien au-dessus des armoires et dans tous les recoins, enlevez des meubles s’ils ne sont pas indispensables, allégez le plan de travail en rangeant les 1 001 robots de cuisine, etc. Vous verrez, vous aurez l’impression que la pièce est plus grande. Les visiteurs auront également plus d’espace pour bouger, surtout s’ils viennent à plusieurs. 3) Réaménager Dans un logement, il y a toujours en général une pièce qui n’a pas vraiment de fonction unique. Si jusqu’à présent, vous vous en serviez comme dressing, buanderie, bureau ou débarras, il va falloir faire un choix. Et ce choix, c’est une chambre supplémentaire ! Car cela a beaucoup plus de valeur aux yeux des acheteurs. 4) Harmoniser La décoration home staging passe par des couleurs neutres et claires. Après la localisation, c’est la luminosité que les acquéreurs recherchent. Pensez donc à enlever les rideaux et voilages, repeindre les murs, disposer des miroirs pour agrandir la pièce et vous débarrasser de la déco foncée. D’accord, mais on fait comment pour la table, le canapé et le buffet de mamie ? Ne vous inquiétez pas, il y a une solution à tout ! Un plaid posé, des coussins colorés, des jolies fleurs…, les astuces ne manquent pas. Faites juste attention à ces deux petites erreurs :
5) Nettoyer Nettoyer, nettoyer et encore nettoyer ! Vous passez votre vie à le faire, mais là, c’est vraiment pour la bonne cause. Prévoyez un grand nettoyage de printemps : baies vitrées, coussins, tapis, joints, tout doit y passer. Votre habitation doit sentir le propre et le frais pour véhiculer une bonne image auprès des intéressés. Et si vous pouviez éviter de cuisiner du poisson juste avant une visite, ça serait super ! 6) Réparer Enfin, mieux vaut être un peu bricoleur pour réparer les quelques petits défauts par-ci, par-là. Par exemple, une ampoule qui pend, la chasse d’eau qui coule, un volet coincé ou encore, un mur fissuré. Que va penser le potentiel acheteur en voyant cela ? Dans ces conditions, l’être humain a vite fait de s’imaginer un tas de choses bien plus graves. Si vous décidez de home stager vous-même votre habitation, prenez des photos avant-après et amusez-vous ! Je dirais même plus, déchaînez-vous 😉  Aujourd’hui n’est pas un jour comme les autres : vous allez faire une offre d’achat, car vous avez trouvé le bien idéal. Et bien sûr, vous aimeriez faire baisser le prix de vente. Mais combien négocier en immobilier ? Entre les “on dit” et ce que vous espérez en tirer, pas facile de se décider. Parce qu’il faut prendre une décision rapidement pour ne pas que la maison vous passe sous le nez, je vous donne ici les vrais chiffres de marge de négociation immobilière. -10 % : le taux de négociation espéré par les acheteurs Il y a certaines idées qui ont tendance à persister pendant de nombreuses années et qui auraient pourtant besoin d’être rafraîchies. C’est justement le cas de la marge de négociation immobilière qui se pratique sur le marché. Les acheteurs, en règle général, s’attendent à obtenir une baisse de 10 % par rapport au prix de vente annoncé. Ainsi, sur un bien affiché à 200 000 €, il semble presque normal pour eux de proposer 180 000 €. Si c’est votre cas, je tiens à vous préciser que ce n’est désormais plus la norme. Auparavant, il n’y avait aucun souci à obtenir un rabais de 10 %. Pourquoi ? Les vendeurs étaient beaucoup plus nombreux et surtout, ne passaient pas par internet pour vendre leur bien. Une pancarte à la fenêtre et hop, ceux qui étaient intéressés venaient visiter et négocier. C’était alors beaucoup plus facile. Mais aujourd’hui, les règles du jeu ont changé ! Les propriétaires-vendeurs n’ont (presque) aucun mal à trouver preneur. Il faudrait être stupide pour accepter une offre d’achat 10 % en dessous du prix, alors qu’il y a certainement d’autres intéressés sur le secteur. Une des principales erreurs que font les vendeurs, c’est de surestimer leur bien volontairement, car ils anticipent la négociation. De cette façon, ils ne sont pas perdants. Quant aux acheteurs, la majorité pense pouvoir bien négocier, car ils se doutent que les propriétaires augmentent leur prix. Et bien sûr, les agents immobiliers sont au courant de cette marge de manœuvre de 10 %, certains continuent même dans ce sens. Sauf qu’on ne peut plus penser comme ça ! En immobilier, un logement doit être directement mis sur le marché à sa juste valeur pour attirer des visiteurs. Forcément, vous vous doutez bien que vous ne pouvez plus négocier comme avant. Sauf cas particuliers, je vous explique tout cela plus bas dans l’article. De 0 à -5 % : la marge de négociation immobilière réelle La voilà, la vraie moyenne des taux pratiqués en immobilier ! Désolée de vous décevoir, mais pour un bien mis en vente depuis peu, avec une bonne estimation et qui correspond parfaitement à l’annonce, vous ne pouvez pas vraiment rêver mieux que -5%. Comme on l’a dit, internet a changé la donne. Vous n’êtes pas le seul à faire des recherches de biens. Vous avez de la concurrence et vous devez être rapide et efficace dans vos décisions. Faites attention au moment de négocier, car d’autres intéressés peuvent vous passer devant s’ils font une offre supérieure. Vous ne pouvez donc pas trop vous permettre de jouer avec le feu, surtout si la publication de l’annonce est toute récente. On peut également parler de la sensibilité accrue au prix du secteur. Si on analyse le marché sur les 20 dernières années, on se rend compte qu’il y a une vraie flambée immobilière. Les prix grimpent vite, très vite et ce, un peu partout dans le monde. Et les salaires alors ? Bah, ils ne suivent pas ! On estime que l’immobilier augmente 2 fois plus que le pouvoir d’achat. Conclusion : si vous voulez devenir propriétaire, une légère variation de prix peut faire toute la différence. C’est pour cette même raison que les professionnels de l’immobilier conseillent aux vendeurs d’annoncer le juste prix, sans prendre en compte la marge de négociation. Imaginez : vous avez un budget de 250 000 €. Vous allez donc faire des recherches sur internet selon les critères souhaités. Heureusement, vous pouvez filtrer les résultats. Vous obtenez la liste, sauf que :
C’est dommage, car le vendeur a peut-être fixé un prix de vente supérieur spécialement prévu pour la marge de négociation immobilière (+5%). Il a perdu 50 % des acheteurs potentiels, dont vous. Et s’il avait augmenté de 10 %, il en aurait carrément perdu 70 %. -20 % : c’est possible de faire une offre d’achat, sous certaines conditions Mais rassurez-vous, rien n’est jamais perdu ! Il arrive que certains acheteurs fassent baisser le prix d’une maison de manière incroyable, pouvant aller jusqu’à -20 %. Mais comment cela est-il possible ? Non, vous n’avez pas besoin d’être un commercial expérimenté pour négocier comme un chef ! Il y a plusieurs raisons qui peuvent expliquer cela :
Vous pouvez donc faire de très bonnes affaires ! Mais attention, ne focalisez pas sur le taux de marge de manœuvre, car le prix initial a très bien pu être gonflé. Le principal, c’est d’acheter son bien au meilleur prix. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut essayer d’en discuter avec le propriétaire et d’y aller avec des pincettes. Dans votre offre d’achat écrite, pensez à donner les arguments qui justifient cette négociation. +10 % : le cas de l’escalade immobilière Ce que vous ne savez probablement pas, c’est qu’un bien se vend parfois plus cher que le prix annoncé, +10 % en moyenne. C’est un phénomène assez récent. Il y a 2 cas de figure : 1er cas : Un vendeur annonce un prix de vente de 170 000 € et il y a 2 intéressés. L’un fait une offre au prix, mais comme l’autre veut absolument le bien, il propose 180 000 €. Cela est de plus en plus fréquent. En Belgique, la jurisprudence estime que l’accord sur la chose et sur le prix demandé ne suffise pas pour considérer que la vente est conclue : Trop d’éléments (juridiques, techniques, etc) rentrent en ligne de compte concernant le bien. Il ne suffit donc pas de dire « Je l’achète » pour l’avoir ! Le propriétaire a tout-à-fait le droit de recevoir toutes les offres, même celles supérieures au prix demandé et de faire ensuite son choix. Et les amateurs bien informés le savent… 2ème cas : Un vendeur décide de mettre une annonce sur laquelle il indique : “faire offre à partir de “. Ainsi, il attire bon nombre d’amateurs qui n’hésitent pas à se renvoyer la balle pour gagner la partie. On le sait, les offres peuvent très vite s’envoler jusqu’à atteindre des prix fous. C’est le jackpot pour le propriétaire ! Ce que j’en pense : cette pratique est légale, mais pas très professionnelle. Entre particuliers, ça passe encore. Mais en tant qu’agent immobilier, ça montre une mauvaise image, comme si on n’était pas capable de déterminer le juste prix. Vous l’aurez compris, la marge de négociation immobilière est large, car chaque situation est unique. Et la seule façon de savoir ce que vous pouvez en tirer est de faire une proposition d’achat. Soyez prudent au moment de la rédiger, car ce “bout de papier” vous engage. Comment bien estimer sa maison ou son appartement ? Comment être sûr que le prix de vente fixé est le bon ? En vérité, rien n’est jamais sûr. C’est vrai, c’est le métier de l’agent immobilier ! Mais vise t-il toujours juste ? À en croire la majorité des estimations immobilières, il semblerait que chacun ait un jugement différent. Décryptage d’un sujet qui fait débat.
Un écart de 20 % entre les différentes estimations immobilières Dans le déroulement d’une vente immobilière, l’étape de la détermination du prix de vente est celle qui pose le plus de questions. Il y a le prix que vous aimeriez en tirer, celui auquel vous l’avez acheté et celui qui se rapproche le plus de la réalité. Du coup, vous n’êtes pas vraiment objectif et faites appel à un expert en immobilier. Après tout, c’est son métier ! Mais êtes-vous certain qu’il vaut donnera une estimation fiable ? Pour lui aussi, ce n’est pas si facile, car énormément de critères entrent en jeu. Et ce n’est pas une question de compétences ! Vous pouvez faire le test entre plusieurs professionnels, ils vous donneront tous des estimations différentes, parfois avec un écart de 20 %. Ce qui veut dire que pour un logement de 200 000 €, vous pouvez avoir des prix oscillant entre 160 000 € et 240 000 €. Et bien sûr, plus vous montez en gamme, et plus les écarts sont importants. Ça fait peur, mais c’est normal. À vrai dire, seules 5 % des estimations immobilières sont justes. Une centaine de critères d’évaluation pour bien estimer sa maison On peut donc se demander ce qui justifie ces écarts. Pour tout vous dire, il y a au moins une centaine de paramètres qui entrent en ligne de compte. Ah bon, tant que ça ? Oui, c’est pour cela que le calcul est aussi complexe. On peut citer les plus connues comme :
Mais d’autres variables sont également importantes et souvent sous-estimées, voire oubliées, comme :
C’est pour cette raison qu’une maison en vente avec des caractéristiques similaires à la vôtre peut vous sembler bradée ou au contraire, surestimée. Sa terrasse est exposée nord, alors que la vôtre est sud, ou bien son terrain est carré et le vôtre plutôt en long. Si les professionnels de l’immobilier qui se déplacent chez vous pour évaluer votre bien ne trouvent pas tous le même prix, alors imaginez ce que les estimations immobilières en ligne peuvent donner ! Savoir mesurer le tout pour trouver le prix le plus juste La difficulté majeure se situe aussi dans la juste mesure de tous ces paramètres. Même si l’agent immobilier prend en compte un maximum de critères pour trouver l’estimation la plus fiable, comment les analyse t-il ? Quelle importance leur donne t-il ? Pour faire simple, il peut très bien penser que l’orientation est un “détail”, comparé à la superficie du salon. Or, une terrasse au nord peut être rédhibitoire pour un acheteur et pas pour un autre. Idem avec tous les autres critères. Vous imaginez donc le casse-tête pour déterminer le prix de vente ! Et vous, qu’en pensez-vous ? Préférez-vous :
Autre exemple : celui de la corrélation entre toutes ces variables. Faisons un petit exercice qui relève des problèmes de mathématiques à l’école (je vous préviens, ça donne des sueurs !)
Quel est le bien le plus cher entre :
Allez, c’est parti ! Chronomètre en main, vous avez 2 minutes pour résoudre cette énigme ! Trêve de plaisanterie, il est donc logique qu’il y ait des écarts d’estimations pour un seul et même bien. Et si on confiait cette tâche délicate aux ordinateurs ? Et les logiciels d’estimation dans tout ça ? Si le calcul est tellement complexe, pourquoi ne pas faire confiance à l’informatique ? Il suffirait de renseigner tous les paramètres dans l’ordinateur et celui-ci n’aurait plus qu’à analyser toutes les données. Ainsi, les vendeurs seraient certains d’avoir une estimation fiable à (presque) 100 %. Vous voulez savoir la vérité ? Nous avons trouvé la bonne formule mathématique ! Le problème, c’est que nous n’avons pas la base de données qui va avec. Pour chaque bien vendu, il faudrait avoir accès à la centaine de critères, en plus du prix réel de vente. À ce jour, aucun logiciel d’estimations immobilières n’a une base de données aussi précise. On estime qu’une estimation selon une dizaine d’éléments a uniquement 5 % de chances d’être juste, soit 95 % d’être mauvaise. Conclusion : ce n’est pas parce que vous faites appel à un expert immobilier que celui-ci va vous donner la vraie valeur du bien. Je le rappelle : il s’agit d’une ESTIMATION ! Les professionnels que vous consultez doivent vous expliquer tout cela et vous montrer quels sont les paramètres qui font la différence et auxquels vous ne pensez pas. Vous aurez alors une autre vision de la réalité du marché. Attention, celui qui vous proposera le meilleur prix pour votre maison n’est pas forcément celui avec qui travailler. Certains sont prêts à promettre beaucoup, voire trop, pour décrocher le contrat de vente ou peuvent tout simplement se tromper Un conseil : ne foncez jamais tête baissée, même si vous êtes pressé ! Vous êtes propriétaire et vous avez l’intention de vendre votre maison ou appartement ? Alors surtout, ne faites pas les mêmes erreurs que la plupart des gens. Estimer son bien n’est pas chose facile et il y a encore trop de croyances erronées qui ont la vie dure. Mais il suffit d’un mauvais calcul pour vous faire perdre de vraies opportunités. Pour ne pas faire partie des nombreux biens brûlés en immobilier, je vous donne tous mes conseils pour une vente rapide au meilleur prix. Biens brûlés en immobilier : qu’est-ce que c’est ? Avez-vous déjà entendu parler de “biens brûlés” en immobilier ? Rassurez-vous, les pompiers n’ont rien à voir là-dedans. Il s’agit en fait d’une expression employée dans le monde de l’immobilier pour désigner un bien qui est en vente depuis longtemps, trop longtemps. La conséquence, c’est qu’il finit par trouver preneur, mais à un prix beaucoup plus bas que ce qui était prévu initialement. On peut aussi le définir comme un “bien grillé”. Cela arrive beaucoup plus souvent qu’on ne le pense. La raison principale à cela selon les professionnels, c’est un prix de vente trop élevé. Dans la grande majorité des cas, le propriétaire-vendeur a tendance à surestimer son bien, surtout s’il n’a pas évalué suffisamment tous les critères qui entrent en jeu. Vous vous sentez concerné ? Pas de panique, c’est normal et c’est même une tendance humaine qui peut s’expliquer. En revanche, il est de mon devoir de vous mettre en garde à ce sujet. Il serait dommage que cela vous porte préjudice ! Pourquoi avez-vous tant de mal à estimer votre bien ? Votre logement, c’est votre vie. Il représente avant tout une valeur sentimentale. En le vendant, c’est une partie de votre histoire qui s’en va. Vous y avez vécu des moments inoubliables en famille, entre amis, vous avez vu grandir vos enfants, etc. C’est une étape chargée en émotions… pour vous, pas pour l’acheteur ! Lui, il n’en a strictement rien à faire de vos états d’âme. De plus, vous avez sans doute réalisé des travaux dans ce logement, comme la peinture, la rénovation de la salle de bains, la pose de carrelage, etc.. Certains ont peut-être même coûté très cher. Du coup, vous trouvez sûrement normal de fixer un prix de vente plus élevé, proportionnel à votre investissement. Mais attention, car les années passent ! Il faut tenir compte de l’usure et des modes qui changent. Et oui, cette tapisserie que vous aimiez tant a fait son temps ! Imaginons qu’à l’époque, vous ayez rénové l’ensemble des fenêtres pour installer du double vitrage. Cela vous a coûté une fortune ! Mais pensez-vous vraiment qu’il s’agit d’un atout pour la vente aujourd’hui ? Ce n’est plus considéré comme du luxe et ce n’est pas une raison valable pour espérer faire une plus-value. À l’inverse, si vous aviez laissé les fenêtres telles quelles, votre bien immobilier serait totalement dévalorisé. Je sais, c’est dur, mais c’est la loi du marché. Et par pitié, n’évaluez pas la valeur de votre maison ou appartement en fonction du montant auquel vous l’avez acheté ou pire encore, pour concrétiser un projet à venir. C’est une erreur encore trop fréquente qui favorise grandement les biens brûlés en immobilier. Finalement, il y a deux points de vue différents au moment de vendre un bien immobilier : celui du vendeur et celui de l’acheteur. L’acheteur a tendance a regarder le verre à moitié vide et à analyser tous les éléments manquants et les points négatifs. Tandis que le vendeur regarde plutôt le verre à moitié plein en pensant à tout ce qui a été fait chez lui. Et le professionnel dans tout ça ? C’est à lui de faire l’arbitre et de trouver un terrain d’entente entre les deux parties. Alors, c’est sur, en tant que propriétaire-vendeur, vous aurez peut-être du mal à accepter l’estimation de l’expert. Après tout, vous êtes le mieux placé pour en discuter, n’est-ce pas ? Il est fort probable que vous ressentiez comme une impression de jugement, de déception, voire de colère. Tout à coup, vous vous remettez en question :
Vous allez sûrement prendre une position de défense par rapport à ce que l’on vous dit et je vous comprends parfaitement. Un conseil : faites confiance au professionnel, c’est son métier. Ne pas l’écouter, c’est prendre le risque de se retrouver sans visite, ni contact. Un bouleversement du marché immobilier S’il y a autant de biens brûlés en immobilier, c’est aussi à cause du marché qui a beaucoup changé depuis quelques années. La crise a inversé la tendance. Alors que tout était en faveur des vendeurs avant, avec de nombreux acheteurs et des prêts accordés par les banques, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les crédits sont plus difficiles à obtenir et les investisseurs craignent un changement de fiscalité. Tous ces facteurs entraînent une diminution du nombre d’acquéreurs. Il n’y a pas à dire, nous sommes en plein dans un ”marché acheteur”. Par ailleurs, les prix en immobilier deviennent de plus en plus sensibles. Il suffit d’une petite diminution ou augmentation du prix de vente pour que les acheteurs s’emballent ou fuient le bien. Saviez-vous qu’une différence de 5 % (soit 10 000 € sur 200 000 €) a des répercussions positives ou négatives sur 50 % des intéressés ? Et cela passe même à 70 % avec une différence de 10 %. Bien sûr, cela dépend aussi des régions, certaines sont moins impactées que d’autres. C’est pour cette raison qu’il est indispensable d’indiquer un prix de vente réaliste par rapport au marché actuel. Autre point sur lequel je veux vous alerter : la négociation. Il est tentant de vouloir augmenter un peu le prix de vente dans l’espoir d’avoir une marge pour négocier. Mais, est-ce la bonne solution ? Non, je ne le vous conseille pas. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez passer à côté de nombreuses visites et perdre en visibilité sur internet (94 % des transactions immobilières se font par internet). Et qui dit pas de visite, dit pas de vente ! Le temps, c’est de l’argent Pour éviter de se retrouver avec un bien brûlé en immobilier, il est préférable de suivre les conseils des professionnels. Ne loupez pas la période en or de vente ! Elle dure entre 2 à 6 semaines après la publication de l’annonce. Passé ce délai, votre bien aura beaucoup plus de mal à se vendre. Donc, même si vous n’êtes pas pressé, ne ratez pas l’occasion ! C’est bien simple : si vous vendez au juste prix, vous avez beaucoup plus de chances d’obtenir une offre d’achat intéressante (pour les biens non atypiques). Ceux qui recherchent activement un bien sont rapides (surtout avec internet) et ne sont pas en mesure de trop négocier. Ils se méfient de la concurrence et n’ont certainement pas envie de voir leur futur logement leur échapper. À l’inverse, si votre logement a du mal à trouver preneur, vous ne serez pas en position de force. Mettez-vous à la place de celui qui recherche une maison : vous voyez la même annonce depuis un petit moment. Qu’en pensez-vous ?
Conclusion : vous aurez peu d’appels et de visites, et les quelques personnes intéressées n’hésiteront pas à faire baisser le prix en évoquant l’ancienneté de l’annonce immobilière. Et vous, vous ne pourrez pas faire le difficile ! En d’autres termes, vous perdez complètement l’effet de nouveauté, véritable catalyseur d’acheteurs. Le logement est-il toujours estimé à sa juste valeur ? Mais si faire estimer son bien immobilier par un professionnel est nécessaire, encore faut-il que celui-ci le fasse à sa juste valeur. Il n’est pas rare de voir des écarts importants entre plusieurs estimations, pouvant aller jusqu’à 20 % à la hausse ou à la baisse. Ce qui signifie que pour un bien de 200 000 €, un expert peut annoncer 160 000 € quand un autre optera plutôt pour 240 000 €. Pourquoi ? Car il existe tout un tas de paramètres (pourtant connus) qui entrent en jeu : surface, nombre de chambres, jardin, etc. Ce n’est pas nouveau, me direz-vous. Sauf que personne ne sait comment ils interagissent entre eux. Oui, ça fait peur, mais rassurez-vous, le prix de vente final sera affiné par la suite. |