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Quels sont les critères pour estimer un bien immobilier ? La première réponse est bien évidemment, la localisation. Vous allez également évoquer la surface, le nombre de chambres, l’environnement, l’ancienneté de l’annonce, etc. Mais il y a des facteurs essentiels que beaucoup de propriétaires sous-estiment, voire oublient. Vous voulez savoir lesquels ? Je vous en dit plus sur les 4 critères d’estimation immobilière qui ont plus de valeur que vous ne croyez. 1) La luminosité : deuxième critère pour une estimation immobilière Il n’y a pas à dire : la luminosité est extrêmement importante au quotidien. Rien de plus démoralisant que d’être dans un intérieur sombre et de devoir allumer la lumière artificielle à la moindre occasion. Ici, on ne parle pas forcément d’ensoleillement, mais bien de lumière du jour. Heureusement, car toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne. C’est d’ailleurs prouvé scientifiquement que la lumière naturelle a un impact réel sur la santé, sur la production d’hormones du bonheur. Tout le monde le sait : elle joue énormément sur notre humeur ! Si votre habitation est lumineuse, avec de grandes baies vitrées, vous avez beaucoup plus de chances de la vendre rapidement et au meilleur prix. Quand un visiteur entre dans votre maison, il aura immédiatement cette sensation de bien-être. Et on sait que ce sont les premières secondes de la visite qui sont décisives pour un achat immobilier. C’est sûrement ça entre autres, qui vous a plus lorsque vous avez acheté ce bien il y a quelques années. Quels sont les facteurs qui jouent sur la luminosité d’une pièce ?
Vous ne pouvez malheureusement pas changer la plupart de ces facteurs, mais la déco, si ! Je vous conseille de miser sur des couleurs claires et neutres pour mieux vendre votre bien. Un peu de home staging, en quelque sorte ! 2) L’état du bien : un facteur essentiel pour évaluer son bien à sa juste valeur Parmi les critères d’estimation immobilière, on retrouve bien évidemment l’état général du logement. Une maison en vente au look un peu vieillot n’attire pas les visiteurs et ce, même si elle a du potentiel. Aujourd’hui, peu de gens arrivent à se projeter au-delà de l’image actuelle qu’elle renvoie. Et même si c’est le cas, ils n’ont plus envie de réaliser des travaux car cela demande trop d’investissement. Refaire la tapisserie ou poncer un plancher passe encore, mais rénover la cuisine ou changer les ouvertures, c’est une autre histoire. Ce qu’ils recherchent avant tout : un logement clé en main, où ils peuvent tout de suite profiter des joies d’être propriétaire, sans avoir à mettre la main à la patte. Et faire appel à un professionnel est une solution coûteuse qui ne rentre bien souvent pas dans leur budget. Ou alors, ils vont en profiter pour négocier le prix de vente. Il faut préciser que les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années. Pour vous donner un ordre d’idée, les prix ont été multipliés par 4 depuis les années 2000, alors que les salaires ont seulement doublé. Y a-t-il une erreur quelque part ? Forcément, les acheteurs et les banques sont plus frileux. Si votre bien à vendre demande des rénovations, je vous conseille de demander des devis auprès de professionnels avant de publier une annonce. Vous serez plus en mesure d’avoir la meilleure estimation possible. Pensez également à faire faire un home staging virtuel d’une ou deux pièces prédominantes de votre habitation. J’ai souvent eu des amateurs qui n’auraient pas acheté sans cela selon leurs dires. 3) Les charges de copropriété : un coût supplémentaire non négligeable pour l’acheteur Vous le savez, les charges de copropriété représentent une certaine somme d’argent à débourser pour les propriétaires d’appartement. Ces “petits” montants paraissent secondaires comparé au crédit à payer, mais ils sont loin d’être anodins. De plus, les dépenses communes grimpent en flèche, avec une hausse de plus de 40 % sur les 10 dernières années. Gardiennage, ravalement de façade, rénovation de l’ascenseur, ordures ménagères etc., deviennent pour certains des charges inabordables. D’autant plus que vous ne maîtrisez pas ces dépenses, elles sont incompressibles. De nos jours, les impayés de charges de copropriété sont presque monnaie courante. Entre les demandes de crédits, les conflits au sein de l’immeuble et les recours en justice, cela n’encourage pas les amateurs à aller jusqu’à la signature du compromis de vente. Si vous souhaitez vendre votre appartement, c’est un des critères d’estimation immobilière que vous devez prendre en considération. Et cela s’accentue si les copropriétaires sont nombreux. Pourquoi ? Car il est plus difficile de s’entendre sur les décisions finales, ce qui engendre peu d’investissements. En d’autres termes, plus la copropriété est grande et moins votre appartement a de la valeur. 4) L’occupation du logement : plus difficile de vendre son bien dans ces conditions On ne le pense pas, mais le fait de faire visiter sa maison alors qu’il y a déjà un locataire dedans, ça ne joue pas en votre faveur. Pire, acheter un logement occupé permet aux acheteurs de faire baisser le prix en moyenne. Pourquoi ? Il y a 3 explications possibles. Des visites difficiles à organiser S’accorder sur un jour et un horaire de rendez-vous entre 2 personnes peut parfois s’avérer compliqué, alors vous imaginez si un autre intervenant vient s’en mêler ! Car le locataire a aussi une vie et des obligations, ou alors il n’a tout simplement pas envie d’être dérangé pendant qu’il regarde sa série préférée. Même s’il n’a pas le droit de refuser les visites, il peut vous mettre des bâtons dans les roues et faire fuire les futurs acquéreurs. Le manque d’implication du locataire dans la vente Lorsque c’est vous qui habitez dans le logement à vendre ou encore mieux, lorsqu’il est vide, vous faites en sorte qu’il soit impeccable. Tout est propre, rien ne traîne et vous l’avez même mis en valeur selon les codes du home staging. Mais que dire lorsque vous avez affaire à un locataire ? Lui n’a pas forcément envie de passer sa matinée à faire du ménage, à enlever ses objets déco affreux, à prendre une douche, ni même à sourire aux visiteurs. Concrètement : il n’a rien à gagner dans cette affaire, alors pourquoi devrait-il faire des efforts ? Des délais trop longs avant l’emménagement Acheter un bien immobilier déjà loué n’intéresse en général que les investisseurs. Hélas, ils offrent souvent moins que les personnes achetant pour y habiter. Ils ont en effet un impératif de rentabilité là où c’est plus souvent une question de coup de cœur pour les autres. Mais, pour les non-investisseurs, la loi protège la résidence principale des occupants. Si l’acheteur souhaite leur donner leur renom pour occupation personnelle, il ne pourra le faire qu’à partir de l’acte authentique, soit généralement 5 mois après son offre, avec un préavis de 6 mois. Soit en toute, près d’un an d’attente. Beaucoup trop long ! Pour toutes ces raisons, je vous conseille vivement de vendre votre logement sans locataire, soit en attendant la fin du bail, soit en vous mettant d’accord sur une rupture à l’amiable anticipée. En conclusion, les critères d’estimation immobilière sont bien trop nombreux dans la comparaison de deux bien similaires. Et un facteur qui vous semble secondaire peut être décisif pour un acheteur. Ne sous-estimez pas tous ces éléments ! Pour aller plus loin dans votre projet de vente, je vous invite à lire cet article Réussir son annonce immobilière : 3 éléments clés. |
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