Immobilier : trop de biens brûlés !

Vous êtes propriétaire et vous avez l’intention de vendre votre maison ou appartement ? Alors surtout, ne faites pas les mêmes erreurs que la plupart des gens. Estimer son bien n’est pas chose facile et il y a encore trop de croyances erronées qui ont la vie dure. Mais il suffit d’un mauvais calcul pour vous faire perdre de vraies opportunités. Pour ne pas faire partie des nombreux biens brûlés en immobilier, je vous donne tous mes conseils pour une vente rapide au meilleur prix.

Biens brûlés en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

​Avez-vous déjà entendu parler de “biens brûlés” en immobilier ? Rassurez-vous, les pompiers n’ont rien à voir là-dedans. Il s’agit en fait d’une expression employée dans le monde de l’immobilier pour désigner un bien qui est en vente depuis longtemps, trop longtemps. La conséquence, c’est qu’il finit par trouver preneur, mais à un prix beaucoup plus bas que ce qui était prévu initialement. On peut aussi le définir comme un “bien grillé”.
 
Cela arrive beaucoup plus souvent qu’on ne le pense. La raison principale à cela selon les professionnels, c’est un prix de vente trop élevé. Dans la grande majorité des cas, le propriétaire-vendeur a tendance à surestimer son bien, surtout s’il n’a pas évalué suffisamment tous les critères qui entrent en jeu. Vous vous sentez concerné ? Pas de panique, c’est normal et c’est même une tendance humaine qui peut s’expliquer. En revanche, il est de mon devoir de vous mettre en garde à ce sujet. Il serait dommage que cela vous porte préjudice !

Pourquoi avez-vous tant de mal à estimer votre bien ? 

Votre logement, c’est votre vie. Il représente avant tout une valeur sentimentale. En le vendant, c’est une partie de votre histoire qui s’en va. Vous y avez vécu des moments inoubliables en famille, entre amis, vous avez vu grandir vos enfants, etc. C’est une étape chargée en émotions… pour vous, pas pour l’acheteur ! Lui, il n’en a strictement rien à faire de vos états d’âme.
 
De plus, vous avez sans doute réalisé des travaux dans ce logement, comme la peinture, la rénovation de la salle de bains, la pose de carrelage, etc.. Certains ont peut-être même coûté très cher. Du coup, vous trouvez sûrement normal de fixer un prix de vente plus élevé, proportionnel à votre investissement. Mais attention, car les années passent ! Il faut tenir compte de l’usure et des modes qui changent. Et oui, cette tapisserie que vous aimiez tant a fait son temps !
 
Imaginons qu’à l’époque, vous ayez rénové l’ensemble des fenêtres pour installer du double vitrage. Cela vous a coûté une fortune ! Mais pensez-vous vraiment qu’il s’agit d’un atout pour la vente aujourd’hui ? Ce n’est plus considéré comme du luxe et ce n’est pas une raison valable pour espérer faire une plus-value. À l’inverse, si vous aviez laissé les fenêtres telles quelles, votre bien immobilier serait totalement dévalorisé. Je sais, c’est dur, mais c’est la loi du marché.
 
Et par pitié, n’évaluez pas la valeur de votre maison ou appartement en fonction du montant auquel vous l’avez acheté ou pire encore, pour concrétiser un projet à venir. C’est une erreur encore trop fréquente qui favorise grandement les biens brûlés en immobilier.
 
Finalement, il y a deux points de vue différents au moment de vendre un bien immobilier : celui du vendeur et celui de l’acheteur. L’acheteur a tendance a regarder le verre à moitié vide et à analyser tous les éléments manquants et les points négatifs. Tandis que le vendeur regarde plutôt le verre à moitié plein en pensant à tout ce qui a été fait chez lui. Et le professionnel dans tout ça ? C’est à lui de faire l’arbitre et de trouver un terrain d’entente entre les deux parties.
 
Alors, c’est sur, en tant que propriétaire-vendeur, vous aurez peut-être du mal à accepter l’estimation de l’expert. Après tout, vous êtes le mieux placé pour en discuter, n’est-ce pas ? Il est fort probable que vous ressentiez comme une impression de jugement, de déception, voire de colère. Tout à coup, vous vous remettez en question :

• Et si j’avais fait une erreur en achetant cette maison à l’époque ?
• Et si je l’avais achetée trop cher ?
• Et si je m’étais fait avoir ?

 
Vous allez sûrement prendre une position de défense par rapport à ce que l’on vous dit et je vous comprends parfaitement. Un conseil : faites confiance au professionnel, c’est son métier. Ne pas l’écouter, c’est prendre le risque de se retrouver sans visite, ni contact.

Un bouleversement du marché immobilier

S’il y a autant de biens brûlés en immobilier, c’est aussi à cause du marché qui a beaucoup changé depuis quelques années. La crise a inversé la tendance. Alors que tout était en faveur des vendeurs avant, avec de nombreux acheteurs et des prêts accordés par les banques, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les crédits sont plus difficiles à obtenir et les investisseurs craignent un changement de fiscalité. Tous ces facteurs entraînent une diminution du nombre d’acquéreurs. Il n’y a pas à dire, nous sommes en plein dans un ”marché acheteur”.
 
Par ailleurs, les prix en immobilier deviennent de plus en plus sensibles. Il suffit d’une petite diminution ou augmentation du prix de vente pour que les acheteurs s’emballent ou fuient le bien. Saviez-vous qu’une différence de 5 % (soit 10 000 € sur 200 000 €) a des répercussions positives ou négatives sur 50 % des intéressés ? Et cela passe même à 70 % avec une différence de 10 %. Bien sûr, cela dépend aussi des régions, certaines sont moins impactées que d’autres. C’est pour cette raison qu’il est indispensable d’indiquer un prix de vente réaliste par rapport au marché actuel.
 
Autre point sur lequel je veux vous alerter : la négociation. Il est tentant de vouloir augmenter un peu le prix de vente dans l’espoir d’avoir une marge pour négocier. Mais, est-ce la bonne solution ? Non, je ne le vous conseille pas. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez passer à côté de nombreuses visites et perdre en visibilité sur internet (94 % des transactions immobilières se font par internet). Et qui dit pas de visite, dit pas de vente !

Le temps, c’est de l’argent

Pour éviter de se retrouver avec un bien brûlé en immobilier, il est préférable de suivre les conseils des professionnels. Ne loupez pas la période en or de vente ! Elle dure entre 2 à 6 semaines après la publication de l’annonce. Passé ce délai, votre bien aura beaucoup plus de mal à se vendre. Donc, même si vous n’êtes pas pressé, ne ratez pas l’occasion !
 
C’est bien simple : si vous vendez au juste prix, vous avez beaucoup plus de chances d’obtenir une offre d’achat intéressante (pour les biens non atypiques). Ceux qui recherchent activement un bien sont rapides (surtout avec internet) et ne sont pas en mesure de trop négocier. Ils se méfient de la concurrence et n’ont certainement pas envie de voir leur futur logement leur échapper.
 
À l’inverse, si votre logement a du mal à trouver preneur, vous ne serez pas en position de force. Mettez-vous à la place de celui qui recherche une maison : vous voyez la même annonce depuis un petit moment. Qu’en pensez-vous ?

• "Elle doit avoir un problème ou un gros inconvénient qui n’est pas indiqué dans l’annonce”.
• “Les photos ne doivent pas correspondre à la réalité”.
• “Son prix est sûrement trop cher pour ce que c’est”.

 
Conclusion : vous aurez peu d’appels et de visites, et les quelques personnes intéressées n’hésiteront pas à faire baisser le prix en évoquant l’ancienneté de l’annonce immobilière. Et vous, vous ne pourrez pas faire le difficile !
 
En d’autres termes, vous perdez complètement l’effet de nouveauté, véritable catalyseur d’acheteurs.
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Le logement est-il toujours estimé à sa juste valeur ?

Mais si faire estimer son bien immobilier par un professionnel est nécessaire, encore faut-il que celui-ci le fasse à sa juste valeur. Il n’est pas rare de voir des écarts importants entre plusieurs estimations, pouvant aller jusqu’à 20 % à la hausse ou à la baisse. Ce qui signifie que pour un bien de 200 000 €, un expert peut annoncer 160 000 € quand un autre optera plutôt pour 240 000 €.
 
Pourquoi ? Car il existe tout un tas de paramètres (pourtant connus) qui entrent en jeu : surface, nombre de chambres, jardin, etc. Ce n’est pas nouveau, me direz-vous. Sauf que personne ne sait comment ils interagissent entre eux. Oui, ça fait peur, mais rassurez-vous, le prix de vente final sera affiné par la suite.