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L'estimation immobilière se base sur de nombreux critères. La localisation, la surface du bien et son orientation font partie des premiers qui s'imposent à l'esprit du vendeur. D'autres, jugés moins pertinents, sont sous-estimés, voire jamais considérés. Pourtant, ils jouent un rôle essentiel dans la valeur d'un bien immobilier. Voici les 3 facteurs dont il faut tenir compte pour estimer le prix de vente d'un logement.
La luminosité La lumière naturelle joue un rôle essentiel sur la qualité de vie des occupants. À tel point qu'il s'agit du deuxième critère pris en compte lors d'un achat. Une habitation comportant des pièces de vie lumineuses se vendra plus rapidement et à un meilleur prix. Parmi les facteurs qui influencent la luminosité d'une pièce, on pense en premier lieu aux surfaces vitrées. Les larges fenêtres et les grandes baies vitrées sont très recherchées par les acheteurs. Plus particulièrement celles qui bénéficient d'une orientation agréable (sud ou sud-ouest). Logique ! Rien ne sert d'avoir de grandes fenêtres si la lumière naturelle n'y pénètre pas ou que quelques heures le matin. Pour la même raison, les logements avec un vis-à-vis proche et/ou imposant ont moins de succès. Moins lumineux, un appartement situé au premier étage se négociera généralement moins cher qu'un situé au deuxième étage dans le même immeuble. Un dernier critère moins évident, mais tout aussi important : la décoration des pièces. Les couleurs claires – tant sur les murs que celles des meubles -éclaircissent l'intérieur. Les miroirs, placés au bon endroit, créent une perspective de profondeur. La pièce parait plus grande. Et ce ressentit impacte le prix. Si vous n'avez aucune emprise sur les variables précédentes, ce n'est pas le cas de celle-ci. Pour mieux vendre votre bien, misez sur les teintes claires ! L'état du bien Lors d'une visite immobilière, tout se joue dans les premières secondes ! L'état général du bien fait partie des critères trop souvent sous-estimés par les vendeurs. Un logement propre, bien rangé et au goût du jour a plus de valeur aux yeux de l'acheteur. Inutile de s'engager dans des travaux coûteux car les acquéreurs potentiels ne les valoriseront pas forcément à leur juste valeur. Pour augmenter la valeur d'un bien à rafraîchir à moindre coût, pensez au home staging virtuel. La majorité des candidats éprouvent des difficultés à se projeter. Grâce à cette solution 3D, ils visualisent en quelques secondes le potentiel de votre habitation. Autre frein à l'achat : le coût des travaux. Rappelons que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche depuis les années 2000. Ils ont été multipliés par 4, alors que les salaires ont seulement doublé. Un décalage qui explique pourquoi les acquéreurs, déjà à la limite de leurs capacités financières, sont plus frileux face à un bien à rénover. Dans parler des soucis de rénovation ! Raison pour laquelle ils vont avoir tendance à négocier. Dans tous les cas, ils incluront le montant des travaux à leur budget. Pour leur donner une estimation de la valeur du bien avec travaux, demandez des devis avant la mise en vente. Les charges de copropriété À superficie et caractéristiques égales, un appartement a plus de valeur dans une petite copropriété. Les charges de copropriété représentent un poids non négligeable dans le budget de l'acquéreur. Incompressibles, les dépenses communes augmentent avec la taille de la copropriété. À tel point qu'elles deviennent inabordables pour de nombreux copropriétaires. Pour diminuer l'impact de ce critère sur l'estimation de votre bien, la technique est simple. Il suffit de décomposer le montant. Présentez la part dédiée aux charges communes et celle destinée aux charges privatives. N'oubliez pas de préciser la nature des charges privatives comprises (eau froide, eau chaude, chauffage, etc.). Enfin, indiquez de manière séparée le montant du fonds de réserve. Au plus vous découpez le prix, au moins il dévalorisera votre bien ! |
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