Estimations immobilières : peut-on toujours s’y fier ?

Comment bien estimer sa maison ou son appartement ? Comment être sûr que le prix de vente fixé est le bon ? En vérité, rien n’est jamais sûr. C’est vrai, c’est le métier de l’agent immobilier ! Mais vise t-il toujours juste ? À en croire la majorité des estimations immobilières, il semblerait que chacun ait un jugement différent. Décryptage d’un sujet qui fait débat.
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Un écart de 20 % entre les différentes estimations immobilières

Dans le déroulement d’une vente immobilière, l’étape de la détermination du prix de vente est celle qui pose le plus de questions. Il y a le prix que vous aimeriez en tirer, celui auquel vous l’avez acheté et celui qui se rapproche le plus de la réalité. Du coup, vous n’êtes pas vraiment objectif et faites appel à un expert en immobilier. Après tout, c’est son métier !
 
Mais êtes-vous certain qu’il vaut donnera une estimation fiable ? Pour lui aussi, ce n’est pas si facile, car énormément de critères entrent en jeu. Et ce n’est pas une question de compétences !
 
Vous pouvez faire le test entre plusieurs professionnels, ils vous donneront tous des estimations différentes, parfois avec un écart de 20 %. Ce qui veut dire que pour un logement de 200 000 €, vous pouvez avoir des prix oscillant entre 160 000 € et 240 000 €.
 
Et bien sûr, plus vous montez en gamme, et plus les écarts sont importants. Ça fait peur, mais c’est normal. À vrai dire, seules 5 % des estimations immobilières sont justes.

Une centaine de critères d’évaluation pour bien estimer sa maison

On peut donc se demander ce qui justifie ces écarts. Pour tout vous dire, il y a au moins une centaine de paramètres qui entrent en ligne de compte. Ah bon, tant que ça ? Oui, c’est pour cela que le calcul est aussi complexe.
 
On peut citer les plus connues comme : 

• la superficie du logement ;
• la localisation ;
• le nombre de pièces ;
• la présence d’un jardin ou balcon ;
• l’année de construction ;
• etc. 

Mais d’autres variables sont également importantes et souvent sous-estimées, voire oubliées, comme : 

• l’orientation ;
• le vis-à-vis ;
• la forme du terrain et des pièces ;
• la décoration ;
• la taille des fenêtres ;
• la marque des appareils électroménagers restants ;
• et bien d’autres. 

C’est pour cette raison qu’une maison en vente avec des caractéristiques similaires à la vôtre peut vous sembler bradée ou au contraire, surestimée. Sa terrasse est exposée nord, alors que la vôtre est sud, ou bien son terrain est carré et le vôtre plutôt en long.
 
Si les professionnels de l’immobilier qui se déplacent chez vous pour évaluer votre bien ne trouvent pas tous le même prix, alors imaginez ce que les estimations immobilières en ligne peuvent donner !     
           
Savoir mesurer le tout pour trouver le prix le plus juste

La difficulté majeure se situe aussi dans la juste mesure de tous ces paramètres. Même si l’agent immobilier prend en compte un maximum de critères pour trouver l’estimation la plus fiable, comment les analyse t-il ? Quelle importance leur donne t-il ?
 
Pour faire simple, il peut très bien penser que l’orientation est un “détail”, comparé à la superficie du salon. Or, une terrasse au nord peut être rédhibitoire pour un acheteur et pas pour un autre. Idem avec tous les autres critères. Vous imaginez donc le casse-tête pour déterminer le prix de vente !
 
Et vous, qu’en pensez-vous ? Préférez-vous : 

• un appartement spacieux avec 2 petites chambres

ou alors

• un appartement plus petit avec 2 grandes chambres ? 

Votre réponse ne sera forcément pas la même que celle du voisin !
 
Autre exemple : celui de la corrélation entre toutes ces variables. Faisons un petit exercice qui relève des problèmes de mathématiques à l’école (je vous préviens, ça donne des sueurs !)

• Si le prix au mètre carré d’un logement est inversement proportionnel à la surface totale (une maison de 80 m² vaut plus cher au m² que celle de 150 m²) ;
• Et que le prix au mètre carré dépend aussi du nombre de chambres (une maison de 100 m² avec 4 chambres vaut plus cher au m² que celle avec 2 chambres) 

Quel est le bien le plus cher entre :

• une maison de 100 m² avec 4 chambres ;
• une maison de 150 m² avec 3 chambres ? 

​Allez, c’est parti ! Chronomètre en main, vous avez 2 minutes pour résoudre cette énigme !
 
Trêve de plaisanterie, il est donc logique qu’il y ait des écarts d’estimations pour un seul et même bien. Et si on confiait cette tâche délicate aux ordinateurs ?

Et les logiciels d’estimation dans tout ça ?

Si le calcul est tellement complexe, pourquoi ne pas faire confiance à l’informatique ? Il suffirait de renseigner tous les paramètres dans l’ordinateur et celui-ci n’aurait plus qu’à analyser toutes les données. Ainsi, les vendeurs seraient certains d’avoir une estimation fiable à (presque) 100 %.
 
Vous voulez savoir la vérité ? Nous avons trouvé la bonne formule mathématique ! Le problème, c’est que nous n’avons pas la base de données qui va avec. Pour chaque bien vendu, il faudrait avoir accès à la centaine de critères, en plus du prix réel de vente.
 
À ce jour, aucun logiciel d’estimations immobilières n’a une base de données aussi précise. On estime qu’une estimation selon une dizaine d’éléments a uniquement 5 % de chances d’être juste, soit 95 % d’être mauvaise. 

Conclusion  : ce n’est pas parce que vous faites appel à un expert immobilier que celui-ci va vous donner la vraie valeur du bien. Je le rappelle : il s’agit d’une ESTIMATION !
 
Les professionnels que vous consultez doivent vous expliquer tout cela et vous montrer quels sont les paramètres qui font la différence et auxquels vous ne pensez pas. Vous aurez alors une autre vision de la réalité du marché.
 
Attention, celui qui vous proposera le meilleur prix pour votre maison n’est pas forcément celui avec qui travailler. Certains sont prêts à promettre beaucoup, voire trop, pour décrocher le contrat de vente ou peuvent tout simplement se tromper
 
Un conseil : ne foncez jamais tête baissée, même si vous êtes pressé !