Op weg naar kwantumprijzen in de vastgoedsector?”,
Vooruitgang,
dat is onze kijk op de wereld in vraag durven te stellen. Als de
vastgoedprijzen niet meer lijken te stroken met de klassieke modellen, dan
worden de kwantumtheorieën naar voren geschoven. Deze
theorieën, die resoluut breken met de traditionele opvattingen, worden al
toegepast in tal van domeinen, van fysica tot informatica.Gaat ook
de vastgoedsector in de richting van een kwantumeconomie? Bij het residentieel
vastgoed lijkt dat nu al het geval.
Kwantumtheorieën
Zet probleem van die kwantumbenadering is dat die zo moeilijk te vatten is, met fenomenen die ons begrip te boven gaan, vooral als ze indruisen tegen ons gezond verstand. De kwantumtheorie bekijkt deze fenomenen volgens probabilistische modellen en niet volgens de deterministische modellen die ons altijd zijn aangeleerd. We proberen wat licht in de duisternis te brengen...
Economie en vastgoed
Economen krijgen maar geen vat op de markten. De toegepaste modellen leveren geen volledig beeld meer op. Of zouden net die modellen misschien aan vernieuwing toe zijn? De prijzen van het residentieel vastgoed liggen ook niet langer in de lijn van de verwachtingen. De sectorprofessionals laten zich alvast niet van de wijs brengen: tegen alle beroepslogica in, en zonder duidelijke reden, worden vergelijkbare woningen verkocht tegen belachelijk hoge prijzen of helemaal niet, tijdens dezelfde periode.
Wiskundige formule
Algemeen werd aangenomen dat schattingen in de vastgoedsector tot op 20% na 'juist' zijn. Voor een eigendom van € 200.000 vertaalt dit zich bijvoorbeeld in een marge van € 80.000, namelijk tussen € 160.000 en € 240.000. Professionals weten dat tal van factoren meespelen bij het schatten van de waarde, maar niemand is er ooit in geslaagd om de weging van deze variabelen te bepalen omdat die verschilt voor elk onroerend goed. Een wiskundige formule met meer dan 70 variabelen levert nooit een eenduidig resultaat op.
Wispelturig gedrag
Vroeger hadden de verkopers de touwtjes in handen, nu zijn het de kopers die het voor het zeggen hebben. En terwijl verkopers de verkoopprijs baseren op rationele criteria over hun eigendom, ligt dat anders bij de kopers. Zij houden rekening met veel meer factoren en laten zich beïnvloeden door tal van andere aspecten van fiscale, politieke, internationale of individuele aard. Hun gedrag valt moeilijk te voorspellen en is soms zelfs ronduit tegenstrijdig.
Interferenties
Wat is er veranderd? Meer interactie en een snellere impact. Een vastgoedmarkt in een regio gekenmerkt door industriële ontwikkeling kan bijvoorbeeld een boost krijgen de dag na een val van de goudkoers, die diezelfde dag zelf ook weer de andere kant kan uitgaan door een nieuwe fiscale beslissing van de overheid. Alles is onlosmakelijk verbonden. En dit kluwen van factoren die elkaar bijna meteen beïnvloeden maakt het resultaat op elk ogenblik variabel.
Waarschijnlijkheid en onzekerheid
Het is dan ook een utopie om de prijs van een onroerend goed juist te kunnen schatten. In het beste geval komen we uit op een zeer brede betrouwbare prijsvork. Sommigen zien deze schommelingen als het bewijs van een onzekere markt, terwijl het eerder om een probabilistische benadering gaat. Denken in termen van waarschijnlijkheid (en niet van zekerheid) is destabiliserend en zelfs beangstigend. Vandaag de dag kan de waarde van een onroerend goed alle kanten op gaan. Om gek van te worden.
Reactiviteit en rekbaarheid
In een dergelijk complexe en veranderlijke markt is het zaak voor beleggers om snel te reageren in tijden die worden gekenmerkt door onzekerheid en in het beste geval waarschijnlijkheid. De klappen opvangen en te boven komen, dat is de boodschap. In de wereld van de kwantumtheorie is er voor zekerheid geen plaats. Nostalgie of opportuniteit?
Evelyne GIELEN, vastgoedeconoom, 09/14.
Kwantumtheorieën
Zet probleem van die kwantumbenadering is dat die zo moeilijk te vatten is, met fenomenen die ons begrip te boven gaan, vooral als ze indruisen tegen ons gezond verstand. De kwantumtheorie bekijkt deze fenomenen volgens probabilistische modellen en niet volgens de deterministische modellen die ons altijd zijn aangeleerd. We proberen wat licht in de duisternis te brengen...
Economie en vastgoed
Economen krijgen maar geen vat op de markten. De toegepaste modellen leveren geen volledig beeld meer op. Of zouden net die modellen misschien aan vernieuwing toe zijn? De prijzen van het residentieel vastgoed liggen ook niet langer in de lijn van de verwachtingen. De sectorprofessionals laten zich alvast niet van de wijs brengen: tegen alle beroepslogica in, en zonder duidelijke reden, worden vergelijkbare woningen verkocht tegen belachelijk hoge prijzen of helemaal niet, tijdens dezelfde periode.
Wiskundige formule
Algemeen werd aangenomen dat schattingen in de vastgoedsector tot op 20% na 'juist' zijn. Voor een eigendom van € 200.000 vertaalt dit zich bijvoorbeeld in een marge van € 80.000, namelijk tussen € 160.000 en € 240.000. Professionals weten dat tal van factoren meespelen bij het schatten van de waarde, maar niemand is er ooit in geslaagd om de weging van deze variabelen te bepalen omdat die verschilt voor elk onroerend goed. Een wiskundige formule met meer dan 70 variabelen levert nooit een eenduidig resultaat op.
Wispelturig gedrag
Vroeger hadden de verkopers de touwtjes in handen, nu zijn het de kopers die het voor het zeggen hebben. En terwijl verkopers de verkoopprijs baseren op rationele criteria over hun eigendom, ligt dat anders bij de kopers. Zij houden rekening met veel meer factoren en laten zich beïnvloeden door tal van andere aspecten van fiscale, politieke, internationale of individuele aard. Hun gedrag valt moeilijk te voorspellen en is soms zelfs ronduit tegenstrijdig.
Interferenties
Wat is er veranderd? Meer interactie en een snellere impact. Een vastgoedmarkt in een regio gekenmerkt door industriële ontwikkeling kan bijvoorbeeld een boost krijgen de dag na een val van de goudkoers, die diezelfde dag zelf ook weer de andere kant kan uitgaan door een nieuwe fiscale beslissing van de overheid. Alles is onlosmakelijk verbonden. En dit kluwen van factoren die elkaar bijna meteen beïnvloeden maakt het resultaat op elk ogenblik variabel.
Waarschijnlijkheid en onzekerheid
Het is dan ook een utopie om de prijs van een onroerend goed juist te kunnen schatten. In het beste geval komen we uit op een zeer brede betrouwbare prijsvork. Sommigen zien deze schommelingen als het bewijs van een onzekere markt, terwijl het eerder om een probabilistische benadering gaat. Denken in termen van waarschijnlijkheid (en niet van zekerheid) is destabiliserend en zelfs beangstigend. Vandaag de dag kan de waarde van een onroerend goed alle kanten op gaan. Om gek van te worden.
Reactiviteit en rekbaarheid
In een dergelijk complexe en veranderlijke markt is het zaak voor beleggers om snel te reageren in tijden die worden gekenmerkt door onzekerheid en in het beste geval waarschijnlijkheid. De klappen opvangen en te boven komen, dat is de boodschap. In de wereld van de kwantumtheorie is er voor zekerheid geen plaats. Nostalgie of opportuniteit?
Evelyne GIELEN, vastgoedeconoom, 09/14.