Ne Donnez Jamais les Clés Avant l’Acte !

​Super, vous avez trouvé un acheteur pour votre bien ! Vous suivez pas à pas les étapes de la vente pour être sûr de faire les choses dans les règles de l’art. Il y a un juste un petit détail : il veut pouvoir entrer dans le logement quelques jours ou semaines avant l’acte de vente. Pas de problème, ça vous arrange tous les deux. Mais, est-ce vraiment une bonne idée ? La remise anticipée des clés est-elle autorisée ? Pouvez-vous le faire sans danger ? Lisez cet article destiné aussi bien aux vendeurs qu’aux acheteurs, vous prendrez votre décision ensuite.
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Remise anticipée des clés : est-ce autorisé ? 

Les démarches pour acheter ou vendre sa maison étant plutôt longues, il arrive que l’acheteur veuille intégrer les lieux avant la signature finale, celle de l’acte de vente. Il peut avoir besoin de déposer ses cartons, commencer des travaux, préférer une certaine date pour mieux gérer la rentrée scolaire des enfants, etc.  Il peut aussi tout simplement être pressé d’emménager.
 
Que vous soyez vendeur ou acheteur, la question de la remise des clés anticipée arrive forcément sur le tapis : a t-on le droit de donner les clés d’un logement avant de signer l’acte de vente ? La réponse est OUI !
 
En vérité, il n’y a rien qui indique le moment idéal, même si dans la pratique, cela se fait devant le notaire, à la signature définitive. Selon la loi, c’est autorisé à partir du moment où la vente est dite parfaite.
 
Pour rappel, la vente est parfaite lorsque les deux parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil). Et ce, même s’il n’y a pas encore eu de transfert de quoi que ce soit. Donc, en théorie, on pourrait remettre les clés de sa maison à l’acheteur à partir du compromis de vente. 

Mais attention, car autorisé ne veut pas dire conseillé ! La remise anticipée des clés présente plusieurs risques, aussi bien pour l’acheteur, le vendeur que l’agent immobilier.
Et même si chacun est de bonne foi (ce dont vous ne pouvez pas être sûr), il faut toujours rester prudent.
 
Je vous comprends, il n’est pas toujours facile de refuser les clés à un acheteur pressé et convaincant. Parfois même, c’est une des conditions sine qua none pour que l’acquéreur achète votre bien. Que faire dans ce cas-là ? Je vous explique tout cela plus bas dans l’article.

Quels sont les risques de donner les clés avant l’acte de vente ?

Les risques d’une remise anticipée des clés concerne tout le monde dans l’histoire : le vendeur, l’acheteur et même, l’agent immobilier.

Si vous êtes vendeurDepuis le début du processus de vente de votre logement, tout se passe comme sur des roulettes. Vous avez le feeling avec l’acheteur, il a toujours été réactif, courtois…, bref, c’est l’acheteur idéal, semble t-il. En toute logique, vous lui faites confiance et lorsqu’il vous dit qu’il a vraiment besoin d’occuper les lieux rapidement, vous lui donnez votre accord. Et puis, il faut dire que l’euphorie de la situation vous donne des ailes.
 
Sauf que… il peut se passer un milliard de choses que vous n’aviez pas prévu et qui peuvent vraiment vous mettre dans l’embarras, voire vous faire vivre un vrai cauchemar !
 
Vous voulez des exemples ? Voici pourquoi je ne nous conseille pas de remettre les clés de votre logement trop vite :

• La demande de crédit de l’acheteur peut être refusée. La vente est donc annulée, alors que ce dernier a déjà pris possession des lieux. Le faire partir devient compliqué.
• L’acheteur peut décéder et la situation peut vite s’envenimer avec les héritiers.
• L’acheteur peut rencontrer des problèmes au niveaux des travaux et réclamer des réparations, insistant sur le fait que le bien livré n’est pas conforme à ce qui est indiqué dans le compromis de vente.
• L’acheteur peut entamer des travaux et les abandonner si la vente ne peut pas aboutir. Le chantier sera à terminer à vos frais et vous pourriez même devoir, dans certains cas, indemniser l’acquéreur des travaux accomplis.
• Les assurances des deux parties peuvent se livrer une vraie bataille juridique en cas de sinistre. L’acte authentique n’étant pas encore signée, qui va payer les dégâts causés ?

Si vous êtes acheteurVous vous entendez bien avec le propriétaire-vendeur et cela vous arrangerait bien si vous pouviez obtenir les clés du logement un peu plus tôt. Si vous mettez les formes pour lui demander, ça va passer ! Et puis dans l’affaire, qu’est-ce que vous risquez ? Vous êtes honnête, après tout !
 
Alors justement, vous aussi, vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise surprise. En voici des exemples :

• Vous avez commencé des gros travaux et la vente ne peut pas aboutir, car votre prêt est refusé ou parce que le vendeur a trop de dettes et que la banque refuse de lever l’hypothèque. L’argent investi est perdu !
• Votre assurance peut refuser de démarrer le contrat, car légalement, vous n’êtes pas encore propriétaire. Et s’il accepte, mieux vaut pour vous qu’il n’y ait pas de sinistre.

 
Sans compter les questions liées aux charges d'électricité, de loyer, de copropriété, etc. !
 
Et l’agent immobilier dans tout ça ?La remise anticipée des clés peut aussi lui être préjudiciable dans le sens où sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Et de toute manière, si la vente se passe mal, sa réputation est en jeu.
 
Heureusement, il y a un moyen de limiter ces risques. Explications juste en-dessous.

Que faire si l’acheteur veut absolument occuper les lieux avant la signature ?

Dire non ! Et encore non ! Je vous aurai prévenu… Mais si face à un acheteur insistant pour récupérer les clés avant la vente définitive vous craquez : C’est ça ou il n’achète pas ? Sa situation vous touche ? C’est pour lui rendre service ? Vous lui faites confiance ? Ou peut-être même, vous le connaissez ?
 
Pourtant, ce ne sont pas des raisons valables pour foncer dans le mur, les yeux fermés.
 
Voici mes recommandations :

• Signer une convention d’occupation anticipée : elle doit être rédigée devant le notaire, de préférence, pour prendre toutes les précautions nécessaires : durée, conditions suspensives, assurances, travaux, charges, etc.
• Demander clairement à l’acheteur ce qu’il compte faire dans le logement : est-ce simplement pour stocker ses meubles ou pour réaliser des travaux ?
• Refuser les gros travaux tels que l’électricité ou la plomberie qui pourraient causer des soucis majeurs. Prévoyez un état des lieux d’entrée.
• Attendre que le crédit soit accepté par la banque et que les recherches hypothécaires ou urbanistiques soient faites.

 
Dans la vie, on ne sait jamais ce qui peut arriver et ce, même si tout se déroule à merveille. Dans tous les cas, rappelez-vous qu’en immobilier, on n’est jamais trop prudent !