Les annonces immobilières sur Internet contiennent beaucoup d’informations… ou pas assez. Certaines comportent des terminologies vagues et très subjectives. Avant tout achat immobilier, il vous faudra donc apprendre à lire entre les lignes. À quoi faut-il faire attention lorsque l’on achète une maison ou un appartement ? Comment décrypter une annonce immobilière ? Voici 4 éléments à passer au peigne fin.
Le prix de vente Un prix trop alléchant doit vous mettre la puce à l’oreille. Le vendeur est-il réellement propriétaire du logement en vente ? Le bien est-il libre de toute occupation ? Si le prix s’écarte fortement de celui d’autres biens similaires, il y a de fortes chances qu’il y ait anguille sous roche. Mettez-vous à la place du vendeur. Quel intérêt aurait-il de vendre son bien à prix bradé ? La probabilité qu’il ne connaisse pas les prix du marché est infime, puisqu’il a, comme vous, accès aux annonces immobilières sur Internet. Si le bien vous intéresse, prenez vos précautions et ne versez jamais d’acompte sans avoir demandé conseil à un notaire. Il peut s’agir d’une fausse annonce immobilière. Si c’est le cas, vous aurez toutes les peines du monde à récupérer l’argent versé. L’emplacement du bien en vente L’adresse du bien figure-t-elle sur l’annonce ? Lors d’un achat immobilier, la localisation fait partie des premiers critères de choix. Même le plus beau des logements perd immédiatement une partie de son charme s’il est mal situé. Se trouve-t-il à proximité d’une autoroute ou d’un aéroport ? Y a-t-il un café à deux pas ? Vous pouvez bien sûr vous rendre sur place pour le constater par vous-même, mais quelle perte d’énergie ! Pour éviter les déceptions lors de la visite immobilière, contactez le propriétaire ou l’agence immobilière pour demander l’adresse exacte du bien en vente. Sachez néanmoins que si l’agent immobilier n’a pas de mandat exclusif mission exclusive, il pourrait refuser. Les photos publiées dans l’annonce Pour se projeter dans un bien en vente, le premier réflexe est de regarder les photos. Restez vigilant ! Il faut se méfier des Surtout pour les annonces immobilières sur Internet avec des clichés très — trop — avantageux. Grâce aux nouvelles techniques de prise de vue, les professionnels sont capables de réaliser de superbes photos. Ils disposent également d’une panoplie de solutions pour les retoucher. Vous l’avez compris, elles ne reproduisent pas toujours — fidèlement — la réalité. Rendez-vous sur place pour vous rendre compte de l’état du bien, de la dimension des pièces… Il manque une pièce sur les photos ? C’est probablement volontaire de la part du propriétaire. Et ce n’est pas bon signe ! Il n’y a aucun visuel, à part pour la façade et les extérieurs ? Méfiance ! Il est possible que le bien soit occupé par un locataire qui refuse l’accès au propriétaire. Fera-t-il ses valises au moment prévu ? Rien n’est moins sûr… Les terminologies utilisées dans l’annonce immobilière Pour le vendeur, l’annonce immobilière est une véritable vitrine. Elle doit être suffisamment séduisante pour inciter les acheteurs potentiels à prendre rendez-vous pour une visite. Certains termes vagues veulent dire tout et leur contraire. « Charmant » peut être utilisé pour décrire un style chaleureux… comme un bien qui n’a pas été rénové depuis des lustres. « À rafraîchir » peut signifier « à rénover ». N’hésitez pas à vous renseigner sur la nature et l’ampleur des travaux avant la visite. Les travaux de rénovation peuvent engendrer un coût supplémentaire non négligeable. Vous avez maintenant toutes les clés pour bien décrypter une annonce immobilière. Il ne vous reste plus qu’à trouver le logement idéal. Bonne recherche immobilière ! Vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier ? Soucieux de devancer les autres acheteurs potentiels, vous vous empressez de faire une offre d’achat. Attention ! Cette proposition de prix n’est pas à prendre à la légère. En Belgique, il s’agit d’un engagement définitif…
À quoi vous engage une offre d’achat ? Vous souhaitez faire une offre d’achat plus basse que le prix demandé pour tester le vendeur ? Attention ! Il sera très compliqué – pour ne pas dire impossible - de se rétracter par la suite. Vous pourriez y perdre des billes si vous ne prenez pas quelques précautions au moment de rédiger. Au même titre que le compromis de vente, ce bout de papier a une valeur juridique et vous engage financièrement. Si le vendeur accepte votre offre d’achat immobilier et la contresigne, la vente est conclue. Si par la suite vous renoncez à acheter le bien, vous devrez verser un dédommagement au vendeur. Son montant correspond la plupart du temps à 10 % du prix proposé dans l’offre. Faites vos calculs ! Cela peut faire mal au portefeuille. Comment faire une offre d’achat dans les règles de l’art ? Vu l’importance de ce document, il est vivement recommandé de prendre toutes vos précautions au moment de le rédiger. Télécharger une offre d’achat type sur Internet ou accepter l’offre rédigée par le vendeur ? Mauvaise idée ! L’une comme l’autre ont de fortes chances d’être incomplètes et de ne pas protéger suffisamment le candidat acquéreur. Tout d’abord, une offre d’achat doit être limitée dans le temps afin de ne pas vous bloquer éternellement. Imaginez que le vendeur mette plusieurs mois à vous répondre. Entretemps, vous tombez sur la -vraie - maison de vos rêves ou vous êtes contraint à déménager à l’autre bout du monde. Vous voilà dans de sales draps ! Sans précision du délai de validité, l’offre d’achat constitue un engagement illimité dans le temps. Vous l’avez compris : il faut toujours ajouter une durée. Je dirais idéalement 3 à 4 jours, sachant que vous ne pourrez pas faire une seconde offre d’achat pendant cette période. Le délai doit être suffisamment long pour permettre au vendeur d’accepter l’offre ou de formuler une contre-proposition — que vous êtes libre d’accepter ou refuser. Si vous n’avez pas un contrat de crédit approuvé et signé par votre banque – une simple simulation ou un avis oral favorable ne suffit pas - incluez une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier dans votre offre d’achat. L’achat ne se fait qu’à condition que vous obteniez votre crédit hypothécaire. Dans le cas contraire, le dépôt de garantie de 10% consigné chez le notaire vous sera restitué. Généralement, il est fait mention d’un délai résultant d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Ce dernier cherchera à ce qu’il soit le plus court possible. Logique ! L’immobilisation de son bien pendant une longue période ne fait pas ses affaires. Comment annuler une offre d’achat acceptée ? Votre proposition d’achat écrite a été acceptée par le vendeur, mais vous avez changé d’avis ? Se rétracter après une offre d’achat n’est pas une mince affaire. Pour sortir sans douleur, c’est-à-dire sans devoir mettre la main au portefeuille, vous devrez prouver que vous n’avez pas reçu assez d’informations sur le bien que pour pouvoir prendre une décision éclairée. Autre porte de sortie : démontrer que les informations fournies étaient mensongères. Autant vous prévenir que la tâche peut s’avérer ardue. Pour éviter de passer des nuits à vous ronger les sangs, prenez vos précautions et solliciter le notaire avant de faire une offre d’achat pour une maison. Demandez-lui de vous fournir son offre d’achat standard afin que celle-ci soit rédigée dans votre intérêt. Elle comprendra les clauses de protection habituelles concernant les plausibles zones inondables, polluées, les infractions urbanistiques potentiels, etc. Enfin, pensez à modifier les délais usuels des signatures du compromis et d’acte authentique : remplacez la formulation classique « signature x mois à partir de » par une date butoir fixe. Ceci vous évitera les reports de délais en cascade trop fréquents de nos jours : un compromis tardif postpose un délai d’acte. Vous ne voudriez pas devoir attendre 6 mois pour emménager ? Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? La prochaine étape — et non des moindres — sera de convaincre la banque de vous prêter de l’argent. Et là, ça passe ou ça casse ! Pour éviter d’essuyer un refus, apprenez à déjouer les stratégies bancaires. Comment mettre toutes les chances de votre côté ? À quelle institution financière s’adresser ? Voici 4 conseils pour bien préparer une demande de crédit immobilier.
1. Calculer sa capacité d’emprunt Pour calculer la somme maximale que vous pouvez rembourser par mois – et par conséquent le montant que vous pouvez emprunter, la banque va appliquer la fameuse règle du 1/3. Autrement dit, les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser plus d’un tiers de vos revenus nets. Vous avez un ou plusieurs biens immobiliers en location ? Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez ajouter les loyers perçus, mais seulement à hauteur de 75 à 80 %. Des critères on ne peut plus objectifs ! Seuls les emprunteurs ayant des revenus plus élevés peuvent espérer plus. Pour avoir une idée plus précise du montant que vous pouvez emprunter, n’hésitez pas à faire une simulation de prêt en ligne avant de vous rendre à la banque. 2. Disposer d’un apport personnel pour emprunter au meilleur taux Pour obtenir un prêt immobilier en Belgique, il est conseillé d’emprunter — idéalement — au maximum 90 % du prix de vente (hors frais de notaire). Plus votre apport personnel est élevé, plus vous avez de chance de convaincre le banquier de financer votre achat immobilier à un taux attractif. Ce n’est pas une raison pour vous mettre la corde au cou ! Vous n’avez pas cette somme à disposition ? Tout n’est pas perdu. Certains organismes acceptent encore de prêter 100 % du prix de vente. La condition ? Arriver à la banque avec un dossier en béton. Vous n’avez vraiment aucun euro à mettre sur la table, même pour les frais de notaire ? Prenez rendez-vous avec un courtier en financement. C’est votre meilleure chance de pouvoir emprunter à 118 % ! 3. Choisir le bon moment pour introduire une demande de crédit immobilier Ces critères ne sont pas totalement rigides. Les banques disposent d’une certaine marge de manœuvre. Eh oui, elles ne peuvent pas refuser toutes les demandes de crédit, sous peine de ne pas atteindre leurs objectifs financiers. Par contre, une fois ces objectifs atteints, elles risquent de se montrer beaucoup moins souples. Vous l’avez compris, pour augmenter les chances de faire atterrir votre dossier sur la bonne pile, effectuez votre demande de crédit hypothécaire en début d’année. Après l’heure, ce n’est plus l’heure ! 4. Constituer un dossier de crédit bien ficelé Une demande de crédit immobilier ça se prépare, à l’instar d’un entretien d’embauche. Pour faire bonne impression et faciliter la tâche du banquier, prenez les devants. Constituez un dossier de demande de crédit hypothécaire digne d’un pro et envoyez-le à la banque accompagné d’un e-mail court et professionnel. Vous pourrez par la même occasion éviter une expertise bancaire beaucoup moins favorable ! Ne vous découragez pas ! Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non que les autres feront de même. N’hésitez pas à tâter le terrain en mesurant l’enthousiasme du banquier au téléphone. L’accueil est chaleureux ? Demandez à rencontrer le directeur d’agence. Il a plus de pouvoir de décision. À vous de jouer ! Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour bien préparer votre demande de crédit immobilier. Vous recherchez une maison ou un appartement à vendre ? Après avoir regardé toutes les annonces immobilières, vient ensuite l’étape des visites. C’est là que tout se joue (ou presque), car vous rencontrez le propriétaire ou l’agent et comme on dit : la première impression est souvent la bonne ! Pour cette raison, il est essentiel de savoir quel est votre profil type d’acheteur immobilier afin de mieux agir et mettre toutes les chances de votre côté. Dans cet article, je vous explique les 4 profils d’acheteurs immobiliers selon la méthode DISC de Marston. De quelle catégorie faites-vous partie?
La méthode DISC de Marston pour déterminer votre profil d’acheteur immobilierConnaissez-vous la méthode DISC du psychologue américain William M. Marston ? Aussi appelé la méthode des couleurs, cet outil d’analyse comportemental permet de déterminer un profil type de personne en fonction de 2 axes définis :
Si vous avez tendance à réfléchir avec votre tête et que vous vous concentrez sur les tâches à réaliser, vous êtes un rationnel. Et si vous préférez écouter votre cœur, suivre votre intuition et que vous êtes davantage tourné vers les autres, c’est que vous êtes émotionnel. De quelle catégorie faites-vous partie ? Il convient ensuite de déterminer le deuxième axe. Si vous êtes énergique, audacieux, spontané et fonceur, vous êtes un extraverti. En revanche, si vous êtes plutôt du genre calme, peu bavard, prudent et réfléchi, vous êtes du type introverti. En faisant un mélange de ces deux axes, vous êtes en mesure de déterminer votre profil type. Cette méthode DISC peut être utilisée dans tous les aspects de votre vie. Dans le milieu professionnel et particulièrement dans le commerce, elle vous permet de mieux comprendre vos clients et vos collègues. De cette manière, vous devenez plus efficace au travail. Et en immobilier, ça fonctionne aussi ! Avant de devenir propriétaire, il est intéressant de bien connaître sa personnalité afin de déterminer ses forces et ses faiblesses pour bien acheter. Alors, quel est votre profil type d’acheteur immobilier ? L’analytique : l’introverti rationnel Votre profilVous êtes un introverti rationnel, avec un comportement conformiste (C selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le bleu. Vous faites partie d’une minorité des gens, puisque moins de 15 % de la population a un comportement analytique. Vous êtes organisé, calme, précis. Vous aimez les tableurs, les listes de tâches à faire et le travail bien fait. Pour acheter une maison ou un appartement, vous avez épluché toutes les annonces possibles et avez en tête des milliards de questions à poser au propriétaire. Lors de la visite, rien ne vous échappe et vous attendez de recevoir tous les informations capitales selon vous : décompte de charges, procès verbal des assemblées générales, diagnostic de performance énergétique, etc. Mes conseils À force de trop réfléchir et de chercher la perfection, le bien immobilier peut vous passer sous le nez. Le propriétaire actuel peut être désemparé face à vos exigences, sans compter qu’il ne pourra pas forcément vous donner les réponses escomptées. Ne tardez pas trop à vous décider, car en immobilier, c’est le temps qui compte ! Vous pouvez demander conseil auprès du notaire afin de rédiger une offre d’achat. sachant que vous avez un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Et puis, s’il y a une information erronée, votre offre sera annulée. Le conservateur : l’introverti émotionnel Votre profilVous êtes un introverti émotionnel, avec un comportement stable (S selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le vert. C’est le type d’acheteurs immobiliers le plus important avec 4 personnes sur 10, sauf en immobilier où il est sous-représenté de par son aversion pour les déménagements. Vous avez le sens des valeurs, vous êtes poli, serviable, réservé, plutôt tourné vers le passé, et vous avez besoin de vous sentir en sécurité. Ce qui signifie aussi que vous n’êtes pas très à l’aise avec le changement et avez tendance à trouver des excuses pour ne pas aller de l’avant. Dans le cas d’un déménagement, c’est dérangeant ! Mes conseils Même si ce projet de vie ne vient sans doute pas de votre plein gré, il va falloir prendre sur vous et vous décider une bonne fois pour toutes. Vous attendez du propriétaire et des professionnels de l’immobilier qu’ils vous mettent en confiance. Vous aimeriez que les choses avancent à votre rythme, sans être bousculé. Malheureusement pour vous, vous n’êtes pas seul à décider. Votre point faible est votre hésitation à franchir le pas. Comme pour l’analytique, ne tardez pas trop au risque de passer à côté du bien idéal. Et si cela vous oppresse trop, ne vous focalisez surtout pas sur le déménagement. Confiez cette tâche à votre deuxième moitié. Faites-vous donc accompagner dans cette démarche par votre entourage et votre notaire pour vous rassurer. L’entreprenant : l’extraverti rationnel Votre profilVous êtes un extraverti rationnel, avec un comportement dominant (D selon le DISC de Marston). Votre couleur déterminante est le rouge. Seulement 2 personnes sur 10 ont un profil semblable, mais surreprésentés en immobilier de par leurs capacités de décision. En général, ce sont des dirigeants, managers ou commerciaux qui ont des moyens financiers plutôt élevés. Vous êtes fonceur, confiant, réactif, franc, et la patience n’est pas vraiment votre fort. De nature autonome, vous n’avez besoin de l’avis de personne pour prendre une décision, pas même votre partenaire. Votre profil d’acheteur immobilier vous permet souvent de remporter la partie en allant plus vite que les autres. De plus, vous êtes doué en négociation. C’est bien, mais attention, mieux vaut suivre mes conseils avant d’acheter une maison ! Mes conseils En effet, votre enthousiasme débordant peut faire peur à bon nombre de propriétaires. Face à vous, le vendeur peut se sentir en mauvaise posture, avec le sentiment d’être bousculé. Essayez de calmer vos ardeurs, de ne pas être trop agité. Surtout, ne lui donnez pas l’impression que c’est vous le patron ! Par ailleurs, pensez à lui laisser la parole, car votre écoute n’est vraiment pas votre point fort. Le relationnel : l’extraverti émotionnel Votre profilVous êtes un extraverti émotionnel, avec un comportement influent (selon le DISC de Marston). Votre couleur dominante est le jaune. C’est le cas de 3 personnes sur 10. Vous êtes joyeux, spontané, communicatif, souriant et créatif. Vous aimez le contact humain et n’avez d’ailleurs aucun mal à vous faire des amis. Vous êtes attiré par les belles choses, les gadgets, accessoires et autres nouveautés sur le marché. Si le vendeur peut vite tomber sous votre charme, ce n’est pas une raison pour lui faire faux-bond. Explications. Mes conseilsEh oui, car si en apparence, vous êtes l’acheteur immobilier idéal, le propriétaire a souvent de mauvaises surprises avec ce type de profil. Pourquoi ? Car vous changez régulièrement d’avis ! Si un bien vous plaît, il vaut mieux prendre le temps de réfléchir (un peu, mais pas trop quand même) avant de faire une offre d’achat car elle vous engage. Par la suite, évitez de regarder d’autres annonces susceptibles de vous intéresser, sous peine de faire machine arrière. D’autre part, gardez cette bonne nouvelle pour vous ou du moins, ne demandez pas conseil à votre entourage. Vous aurez alors tout un tas d’avis différents et vous ne saurez plus quoi penser. Après tout, c’est vous qui allez vivre dedans ! Dernier conseil : n’attachez pas d’importance aux éléments matériels et secondaires, comme la déco ou les vêtements du propriétaire. Le certificat de contrôle électrique, encore des papiers, me direz-vous ! Une attestation que tout propriétaire connaît, et en particulier lorsque l’on vend son bien immobilier. Indispensable pour s’assurer que l’installation électrique du logement est aux normes, sauf que ça ne l’est pourtant pas souvent. Pourquoi ? Où ? Comment ? Je vais répondre dans cet article à toutes vos interrogations sur le sujet. Le certificat de conformité électrique en Belgique n’aura bientôt plus aucun secret pour vous !
Le certificat de conformité électrique, c’est quoi ? Vous êtes propriétaire ou futur acquéreur ? Je suis sûre que vous êtes ravi de découvrir les joies des papiers administratifs en Belgique ! Encore des documents à n’en plus finir. Oui, mais le certificat de conformité électrique (comme les autres d’ailleurs) est indispensable pour votre sécurité et celles des autres, par la même occasion. Il s’agit là d’une attestation qui confirme si oui ou non, l’installation électrique actuelle de votre logement est aux normes. Vous devez vous y tenir, selon le Règlement Général des Installations Électriques (RGIE). Les risques d’incendie et d’électrocution étant bien réels, c’est dans votre intérêt d’effectuer ce contrôle. Il doit être réalisé au moins tous les 25 ans et dès qu’un changement important à lieu au niveau de l’électricité : rénovation, installation d’un nouveau tableau, extension de celui existant, vente immobilière, etc. Que vous soyez à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, la règle est la même pour tout le monde. Est-ce obligatoire avant de vendre son bien immobilier ? Si vous n’avez pas envie de vous compliquer la vie avec l’attestation de mise en conformité électrique, vous n’avez pourtant pas le choix. En fait, c’est le rapport qui est obligatoire, peu importe s’il atteste la mise en conformité ou non. L’acheteur et le notaire doivent savoir à quoi s’en tenir avant la signature finale. Mais s’il y a beaucoup de travaux de rénovation à faire et que vous préférez laisser le logement tel quel, libre à vous de faire ce que vous voulez. Par ailleurs et dans la grande majorité des cas, le bien est rarement aux normes lors de la visite du certificateur, entre les lois qui changent, les travaux réalisés et les papiers manquants. Il peut s’en passer des choses en 25 ans ! Pourquoi est-ce important de mettre son bien en conformité électrique ? Vous n’avez pas envie de remettre votre installation électrique aux normes ? Qu’à cela ne tienne, vous êtes dans votre droit. En revanche, sachez que l’acquéreur va forcément vouloir négocier le prix. Et là, il vous sera difficile de refuser, car il aura raison. Car, s’il peut acheter votre bien en l’état, il aura l’obligation de corriger le tir et de faire la démarche à votre place. Il aura donc 18 mois à partir de la signature de l’acte authentique pour mettre le logement en conformité. Et si celui-ci date d’après 1981, le délai est réduit à 12 mois. Vous avez alors tout intérêt de faire venir un professionnel afin qu’il vous remette tout ça en ordre. Il serait dommage de refuser de débourser quelques centaines d’euros par principe, et au final, vendre moins cher. Voyez-le comme un investissement rentable ! Pour vendre un bien immobilier à sa juste valeur, c’est essentiel ! Comment obtenir le certificat de conformité électrique en Belgique ? Alors, concrètement, comment fait-on pour demander le certificat de conformité électrique belge ? Tout comme pour le certificat énergétique, vous devez faire appel à un certificateur qui effectuera un contrôle de l’ensemble du logement. Il devra bien sûr avoir accès au tableau électrique, mais aussi à toutes les pièces comportant des prises, interrupteurs et lumières. Il vous demandera éventuellement de couper le courant pendant 5 à 10 minutes pour qu’il puisse effectuer son diagnostic en toute sécurité. Il faudra aussi lui fournir :
Pour rappel : Les schémas demandés (un par compteur) correspondent aux différentes parties du réseau électrique. Ils sont représentés par des lignes et des symboles un peu barbares, mais pourtant indispensables aux connaisseurs. Si vous les avez égarés, le certificateur doit le noter dans son rapport en tant qu’infraction et empêche donc d’attester de la conformité du bien. Autant dire qu’avec tout ça, décrocher le fameux sésame n’est pas gagné d’avance ! Combien coûte le certificat de mise en conformité ? Environ 150 €. Combien de temps pour obtenir l’attestation ? En moyenne 2 semaines, entre le temps de prendre le rendez-vous et de récupérer le papier. Mes conseils pour une vente immobilière réussie Vendre son bien immobilier n’est déjà pas une mince affaire, et les obligations de la RGIE viennent compliquer le tout. En tant que propriétaire-vendeur, votre objectif est de vendre vite et au meilleur prix. Voici donc mes 3 conseils pour éviter qu’il n’y ait de l’électricité dans l’air :
Rappelez-vous : pour réussir une vente immobilière, le secret est la préparation ! Aujourd’hui n’est pas un jour comme les autres : vous allez faire une offre d’achat, car vous avez trouvé le bien idéal. Et bien sûr, vous aimeriez faire baisser le prix de vente. Mais combien négocier en immobilier ? Entre les “on dit” et ce que vous espérez en tirer, pas facile de se décider. Parce qu’il faut prendre une décision rapidement pour ne pas que la maison vous passe sous le nez, je vous donne ici les vrais chiffres de marge de négociation immobilière. -10 % : le taux de négociation espéré par les acheteurs Il y a certaines idées qui ont tendance à persister pendant de nombreuses années et qui auraient pourtant besoin d’être rafraîchies. C’est justement le cas de la marge de négociation immobilière qui se pratique sur le marché. Les acheteurs, en règle général, s’attendent à obtenir une baisse de 10 % par rapport au prix de vente annoncé. Ainsi, sur un bien affiché à 200 000 €, il semble presque normal pour eux de proposer 180 000 €. Si c’est votre cas, je tiens à vous préciser que ce n’est désormais plus la norme. Auparavant, il n’y avait aucun souci à obtenir un rabais de 10 %. Pourquoi ? Les vendeurs étaient beaucoup plus nombreux et surtout, ne passaient pas par internet pour vendre leur bien. Une pancarte à la fenêtre et hop, ceux qui étaient intéressés venaient visiter et négocier. C’était alors beaucoup plus facile. Mais aujourd’hui, les règles du jeu ont changé ! Les propriétaires-vendeurs n’ont (presque) aucun mal à trouver preneur. Il faudrait être stupide pour accepter une offre d’achat 10 % en dessous du prix, alors qu’il y a certainement d’autres intéressés sur le secteur. Une des principales erreurs que font les vendeurs, c’est de surestimer leur bien volontairement, car ils anticipent la négociation. De cette façon, ils ne sont pas perdants. Quant aux acheteurs, la majorité pense pouvoir bien négocier, car ils se doutent que les propriétaires augmentent leur prix. Et bien sûr, les agents immobiliers sont au courant de cette marge de manœuvre de 10 %, certains continuent même dans ce sens. Sauf qu’on ne peut plus penser comme ça ! En immobilier, un logement doit être directement mis sur le marché à sa juste valeur pour attirer des visiteurs. Forcément, vous vous doutez bien que vous ne pouvez plus négocier comme avant. Sauf cas particuliers, je vous explique tout cela plus bas dans l’article. De 0 à -5 % : la marge de négociation immobilière réelle La voilà, la vraie moyenne des taux pratiqués en immobilier ! Désolée de vous décevoir, mais pour un bien mis en vente depuis peu, avec une bonne estimation et qui correspond parfaitement à l’annonce, vous ne pouvez pas vraiment rêver mieux que -5%. Comme on l’a dit, internet a changé la donne. Vous n’êtes pas le seul à faire des recherches de biens. Vous avez de la concurrence et vous devez être rapide et efficace dans vos décisions. Faites attention au moment de négocier, car d’autres intéressés peuvent vous passer devant s’ils font une offre supérieure. Vous ne pouvez donc pas trop vous permettre de jouer avec le feu, surtout si la publication de l’annonce est toute récente. On peut également parler de la sensibilité accrue au prix du secteur. Si on analyse le marché sur les 20 dernières années, on se rend compte qu’il y a une vraie flambée immobilière. Les prix grimpent vite, très vite et ce, un peu partout dans le monde. Et les salaires alors ? Bah, ils ne suivent pas ! On estime que l’immobilier augmente 2 fois plus que le pouvoir d’achat. Conclusion : si vous voulez devenir propriétaire, une légère variation de prix peut faire toute la différence. C’est pour cette même raison que les professionnels de l’immobilier conseillent aux vendeurs d’annoncer le juste prix, sans prendre en compte la marge de négociation. Imaginez : vous avez un budget de 250 000 €. Vous allez donc faire des recherches sur internet selon les critères souhaités. Heureusement, vous pouvez filtrer les résultats. Vous obtenez la liste, sauf que :
C’est dommage, car le vendeur a peut-être fixé un prix de vente supérieur spécialement prévu pour la marge de négociation immobilière (+5%). Il a perdu 50 % des acheteurs potentiels, dont vous. Et s’il avait augmenté de 10 %, il en aurait carrément perdu 70 %. -20 % : c’est possible de faire une offre d’achat, sous certaines conditions Mais rassurez-vous, rien n’est jamais perdu ! Il arrive que certains acheteurs fassent baisser le prix d’une maison de manière incroyable, pouvant aller jusqu’à -20 %. Mais comment cela est-il possible ? Non, vous n’avez pas besoin d’être un commercial expérimenté pour négocier comme un chef ! Il y a plusieurs raisons qui peuvent expliquer cela :
Vous pouvez donc faire de très bonnes affaires ! Mais attention, ne focalisez pas sur le taux de marge de manœuvre, car le prix initial a très bien pu être gonflé. Le principal, c’est d’acheter son bien au meilleur prix. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut essayer d’en discuter avec le propriétaire et d’y aller avec des pincettes. Dans votre offre d’achat écrite, pensez à donner les arguments qui justifient cette négociation. +10 % : le cas de l’escalade immobilière Ce que vous ne savez probablement pas, c’est qu’un bien se vend parfois plus cher que le prix annoncé, +10 % en moyenne. C’est un phénomène assez récent. Il y a 2 cas de figure : 1er cas : Un vendeur annonce un prix de vente de 170 000 € et il y a 2 intéressés. L’un fait une offre au prix, mais comme l’autre veut absolument le bien, il propose 180 000 €. Cela est de plus en plus fréquent. En Belgique, la jurisprudence estime que l’accord sur la chose et sur le prix demandé ne suffise pas pour considérer que la vente est conclue : Trop d’éléments (juridiques, techniques, etc) rentrent en ligne de compte concernant le bien. Il ne suffit donc pas de dire « Je l’achète » pour l’avoir ! Le propriétaire a tout-à-fait le droit de recevoir toutes les offres, même celles supérieures au prix demandé et de faire ensuite son choix. Et les amateurs bien informés le savent… 2ème cas : Un vendeur décide de mettre une annonce sur laquelle il indique : “faire offre à partir de “. Ainsi, il attire bon nombre d’amateurs qui n’hésitent pas à se renvoyer la balle pour gagner la partie. On le sait, les offres peuvent très vite s’envoler jusqu’à atteindre des prix fous. C’est le jackpot pour le propriétaire ! Ce que j’en pense : cette pratique est légale, mais pas très professionnelle. Entre particuliers, ça passe encore. Mais en tant qu’agent immobilier, ça montre une mauvaise image, comme si on n’était pas capable de déterminer le juste prix. Vous l’aurez compris, la marge de négociation immobilière est large, car chaque situation est unique. Et la seule façon de savoir ce que vous pouvez en tirer est de faire une proposition d’achat. Soyez prudent au moment de la rédiger, car ce “bout de papier” vous engage. Comment bien estimer sa maison ou son appartement ? Comment être sûr que le prix de vente fixé est le bon ? En vérité, rien n’est jamais sûr. C’est vrai, c’est le métier de l’agent immobilier ! Mais vise t-il toujours juste ? À en croire la majorité des estimations immobilières, il semblerait que chacun ait un jugement différent. Décryptage d’un sujet qui fait débat.
Un écart de 20 % entre les différentes estimations immobilières Dans le déroulement d’une vente immobilière, l’étape de la détermination du prix de vente est celle qui pose le plus de questions. Il y a le prix que vous aimeriez en tirer, celui auquel vous l’avez acheté et celui qui se rapproche le plus de la réalité. Du coup, vous n’êtes pas vraiment objectif et faites appel à un expert en immobilier. Après tout, c’est son métier ! Mais êtes-vous certain qu’il vaut donnera une estimation fiable ? Pour lui aussi, ce n’est pas si facile, car énormément de critères entrent en jeu. Et ce n’est pas une question de compétences ! Vous pouvez faire le test entre plusieurs professionnels, ils vous donneront tous des estimations différentes, parfois avec un écart de 20 %. Ce qui veut dire que pour un logement de 200 000 €, vous pouvez avoir des prix oscillant entre 160 000 € et 240 000 €. Et bien sûr, plus vous montez en gamme, et plus les écarts sont importants. Ça fait peur, mais c’est normal. À vrai dire, seules 5 % des estimations immobilières sont justes. Une centaine de critères d’évaluation pour bien estimer sa maison On peut donc se demander ce qui justifie ces écarts. Pour tout vous dire, il y a au moins une centaine de paramètres qui entrent en ligne de compte. Ah bon, tant que ça ? Oui, c’est pour cela que le calcul est aussi complexe. On peut citer les plus connues comme :
Mais d’autres variables sont également importantes et souvent sous-estimées, voire oubliées, comme :
C’est pour cette raison qu’une maison en vente avec des caractéristiques similaires à la vôtre peut vous sembler bradée ou au contraire, surestimée. Sa terrasse est exposée nord, alors que la vôtre est sud, ou bien son terrain est carré et le vôtre plutôt en long. Si les professionnels de l’immobilier qui se déplacent chez vous pour évaluer votre bien ne trouvent pas tous le même prix, alors imaginez ce que les estimations immobilières en ligne peuvent donner ! Savoir mesurer le tout pour trouver le prix le plus juste La difficulté majeure se situe aussi dans la juste mesure de tous ces paramètres. Même si l’agent immobilier prend en compte un maximum de critères pour trouver l’estimation la plus fiable, comment les analyse t-il ? Quelle importance leur donne t-il ? Pour faire simple, il peut très bien penser que l’orientation est un “détail”, comparé à la superficie du salon. Or, une terrasse au nord peut être rédhibitoire pour un acheteur et pas pour un autre. Idem avec tous les autres critères. Vous imaginez donc le casse-tête pour déterminer le prix de vente ! Et vous, qu’en pensez-vous ? Préférez-vous :
Autre exemple : celui de la corrélation entre toutes ces variables. Faisons un petit exercice qui relève des problèmes de mathématiques à l’école (je vous préviens, ça donne des sueurs !)
Quel est le bien le plus cher entre :
Allez, c’est parti ! Chronomètre en main, vous avez 2 minutes pour résoudre cette énigme ! Trêve de plaisanterie, il est donc logique qu’il y ait des écarts d’estimations pour un seul et même bien. Et si on confiait cette tâche délicate aux ordinateurs ? Et les logiciels d’estimation dans tout ça ? Si le calcul est tellement complexe, pourquoi ne pas faire confiance à l’informatique ? Il suffirait de renseigner tous les paramètres dans l’ordinateur et celui-ci n’aurait plus qu’à analyser toutes les données. Ainsi, les vendeurs seraient certains d’avoir une estimation fiable à (presque) 100 %. Vous voulez savoir la vérité ? Nous avons trouvé la bonne formule mathématique ! Le problème, c’est que nous n’avons pas la base de données qui va avec. Pour chaque bien vendu, il faudrait avoir accès à la centaine de critères, en plus du prix réel de vente. À ce jour, aucun logiciel d’estimations immobilières n’a une base de données aussi précise. On estime qu’une estimation selon une dizaine d’éléments a uniquement 5 % de chances d’être juste, soit 95 % d’être mauvaise. Conclusion : ce n’est pas parce que vous faites appel à un expert immobilier que celui-ci va vous donner la vraie valeur du bien. Je le rappelle : il s’agit d’une ESTIMATION ! Les professionnels que vous consultez doivent vous expliquer tout cela et vous montrer quels sont les paramètres qui font la différence et auxquels vous ne pensez pas. Vous aurez alors une autre vision de la réalité du marché. Attention, celui qui vous proposera le meilleur prix pour votre maison n’est pas forcément celui avec qui travailler. Certains sont prêts à promettre beaucoup, voire trop, pour décrocher le contrat de vente ou peuvent tout simplement se tromper Un conseil : ne foncez jamais tête baissée, même si vous êtes pressé ! Vous êtes propriétaire et vous avez l’intention de vendre votre maison ou appartement ? Alors surtout, ne faites pas les mêmes erreurs que la plupart des gens. Estimer son bien n’est pas chose facile et il y a encore trop de croyances erronées qui ont la vie dure. Mais il suffit d’un mauvais calcul pour vous faire perdre de vraies opportunités. Pour ne pas faire partie des nombreux biens brûlés en immobilier, je vous donne tous mes conseils pour une vente rapide au meilleur prix. Biens brûlés en immobilier : qu’est-ce que c’est ? Avez-vous déjà entendu parler de “biens brûlés” en immobilier ? Rassurez-vous, les pompiers n’ont rien à voir là-dedans. Il s’agit en fait d’une expression employée dans le monde de l’immobilier pour désigner un bien qui est en vente depuis longtemps, trop longtemps. La conséquence, c’est qu’il finit par trouver preneur, mais à un prix beaucoup plus bas que ce qui était prévu initialement. On peut aussi le définir comme un “bien grillé”. Cela arrive beaucoup plus souvent qu’on ne le pense. La raison principale à cela selon les professionnels, c’est un prix de vente trop élevé. Dans la grande majorité des cas, le propriétaire-vendeur a tendance à surestimer son bien, surtout s’il n’a pas évalué suffisamment tous les critères qui entrent en jeu. Vous vous sentez concerné ? Pas de panique, c’est normal et c’est même une tendance humaine qui peut s’expliquer. En revanche, il est de mon devoir de vous mettre en garde à ce sujet. Il serait dommage que cela vous porte préjudice ! Pourquoi avez-vous tant de mal à estimer votre bien ? Votre logement, c’est votre vie. Il représente avant tout une valeur sentimentale. En le vendant, c’est une partie de votre histoire qui s’en va. Vous y avez vécu des moments inoubliables en famille, entre amis, vous avez vu grandir vos enfants, etc. C’est une étape chargée en émotions… pour vous, pas pour l’acheteur ! Lui, il n’en a strictement rien à faire de vos états d’âme. De plus, vous avez sans doute réalisé des travaux dans ce logement, comme la peinture, la rénovation de la salle de bains, la pose de carrelage, etc.. Certains ont peut-être même coûté très cher. Du coup, vous trouvez sûrement normal de fixer un prix de vente plus élevé, proportionnel à votre investissement. Mais attention, car les années passent ! Il faut tenir compte de l’usure et des modes qui changent. Et oui, cette tapisserie que vous aimiez tant a fait son temps ! Imaginons qu’à l’époque, vous ayez rénové l’ensemble des fenêtres pour installer du double vitrage. Cela vous a coûté une fortune ! Mais pensez-vous vraiment qu’il s’agit d’un atout pour la vente aujourd’hui ? Ce n’est plus considéré comme du luxe et ce n’est pas une raison valable pour espérer faire une plus-value. À l’inverse, si vous aviez laissé les fenêtres telles quelles, votre bien immobilier serait totalement dévalorisé. Je sais, c’est dur, mais c’est la loi du marché. Et par pitié, n’évaluez pas la valeur de votre maison ou appartement en fonction du montant auquel vous l’avez acheté ou pire encore, pour concrétiser un projet à venir. C’est une erreur encore trop fréquente qui favorise grandement les biens brûlés en immobilier. Finalement, il y a deux points de vue différents au moment de vendre un bien immobilier : celui du vendeur et celui de l’acheteur. L’acheteur a tendance a regarder le verre à moitié vide et à analyser tous les éléments manquants et les points négatifs. Tandis que le vendeur regarde plutôt le verre à moitié plein en pensant à tout ce qui a été fait chez lui. Et le professionnel dans tout ça ? C’est à lui de faire l’arbitre et de trouver un terrain d’entente entre les deux parties. Alors, c’est sur, en tant que propriétaire-vendeur, vous aurez peut-être du mal à accepter l’estimation de l’expert. Après tout, vous êtes le mieux placé pour en discuter, n’est-ce pas ? Il est fort probable que vous ressentiez comme une impression de jugement, de déception, voire de colère. Tout à coup, vous vous remettez en question :
Vous allez sûrement prendre une position de défense par rapport à ce que l’on vous dit et je vous comprends parfaitement. Un conseil : faites confiance au professionnel, c’est son métier. Ne pas l’écouter, c’est prendre le risque de se retrouver sans visite, ni contact. Un bouleversement du marché immobilier S’il y a autant de biens brûlés en immobilier, c’est aussi à cause du marché qui a beaucoup changé depuis quelques années. La crise a inversé la tendance. Alors que tout était en faveur des vendeurs avant, avec de nombreux acheteurs et des prêts accordés par les banques, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les crédits sont plus difficiles à obtenir et les investisseurs craignent un changement de fiscalité. Tous ces facteurs entraînent une diminution du nombre d’acquéreurs. Il n’y a pas à dire, nous sommes en plein dans un ”marché acheteur”. Par ailleurs, les prix en immobilier deviennent de plus en plus sensibles. Il suffit d’une petite diminution ou augmentation du prix de vente pour que les acheteurs s’emballent ou fuient le bien. Saviez-vous qu’une différence de 5 % (soit 10 000 € sur 200 000 €) a des répercussions positives ou négatives sur 50 % des intéressés ? Et cela passe même à 70 % avec une différence de 10 %. Bien sûr, cela dépend aussi des régions, certaines sont moins impactées que d’autres. C’est pour cette raison qu’il est indispensable d’indiquer un prix de vente réaliste par rapport au marché actuel. Autre point sur lequel je veux vous alerter : la négociation. Il est tentant de vouloir augmenter un peu le prix de vente dans l’espoir d’avoir une marge pour négocier. Mais, est-ce la bonne solution ? Non, je ne le vous conseille pas. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez passer à côté de nombreuses visites et perdre en visibilité sur internet (94 % des transactions immobilières se font par internet). Et qui dit pas de visite, dit pas de vente ! Le temps, c’est de l’argent Pour éviter de se retrouver avec un bien brûlé en immobilier, il est préférable de suivre les conseils des professionnels. Ne loupez pas la période en or de vente ! Elle dure entre 2 à 6 semaines après la publication de l’annonce. Passé ce délai, votre bien aura beaucoup plus de mal à se vendre. Donc, même si vous n’êtes pas pressé, ne ratez pas l’occasion ! C’est bien simple : si vous vendez au juste prix, vous avez beaucoup plus de chances d’obtenir une offre d’achat intéressante (pour les biens non atypiques). Ceux qui recherchent activement un bien sont rapides (surtout avec internet) et ne sont pas en mesure de trop négocier. Ils se méfient de la concurrence et n’ont certainement pas envie de voir leur futur logement leur échapper. À l’inverse, si votre logement a du mal à trouver preneur, vous ne serez pas en position de force. Mettez-vous à la place de celui qui recherche une maison : vous voyez la même annonce depuis un petit moment. Qu’en pensez-vous ?
Conclusion : vous aurez peu d’appels et de visites, et les quelques personnes intéressées n’hésiteront pas à faire baisser le prix en évoquant l’ancienneté de l’annonce immobilière. Et vous, vous ne pourrez pas faire le difficile ! En d’autres termes, vous perdez complètement l’effet de nouveauté, véritable catalyseur d’acheteurs. Le logement est-il toujours estimé à sa juste valeur ? Mais si faire estimer son bien immobilier par un professionnel est nécessaire, encore faut-il que celui-ci le fasse à sa juste valeur. Il n’est pas rare de voir des écarts importants entre plusieurs estimations, pouvant aller jusqu’à 20 % à la hausse ou à la baisse. Ce qui signifie que pour un bien de 200 000 €, un expert peut annoncer 160 000 € quand un autre optera plutôt pour 240 000 €. Pourquoi ? Car il existe tout un tas de paramètres (pourtant connus) qui entrent en jeu : surface, nombre de chambres, jardin, etc. Ce n’est pas nouveau, me direz-vous. Sauf que personne ne sait comment ils interagissent entre eux. Oui, ça fait peur, mais rassurez-vous, le prix de vente final sera affiné par la suite. |
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