Comment bien acheter ?

Qu'est-ce que bien acheter pour vous ? Obtenir le prix le plus bas ? Négocier le meilleur taux de crédit? Ne regarder que les nouveaux biens? S'intéresser aux biens brûlés? Sympathiser avec le propriétaire ? Eviter les pièges? 

Comment trouver LE bien immobilier quand tout le monde se met en chasse au même moment ? Trop d’acheteurs pour certains types de biens (ex : les immeubles de rapport, les studios, les biens neufs ou rénovés, etc.) fait exploser leurs prix de vente. Difficile donc de « faire une affaire » quand la plupart des amateurs s’intéresse à la même chose. A contrario, quand tout le monde a peur (ex. : évolution éventuelle de la fiscalité immobilière), plus personne n’achète. Les prix baissent fortement, mais personne ne fait d’affaire puisque plus  personne n’ose acheter.

Chercher autrement
Ainsi pour faire une bonne affaire, il ne faut pas faire comme tout le monde. Mais surtout, il faut arriver à dépasser la peur que cette démarche « hors-piste » engendre. 

Les biens ayant moins la cote, par exemple ceux où il y a des travaux de rénovation à réaliser, des appartements dans des immeubles « avec charges », peuvent  malgré tout représenter une réelle opportunité. 

Dans le cas d’un bien vétuste, le prix est fonction de son état. Une fois rénové, il aura d’autant plus de valeur que peu de biens le sont.  

Les charges de copropriété, quant à elles, « représentent » une partie du prix d’achat qui n’est pas directement payée : Le prix d’achat est plus faible puisque le bien est moins convoité. La contrepartie en est une charge, qui  s’étale  dans 
le temps   périodiquement. Et ce ne sont là que quelques exemples…

Etre positif
Une fois le bien trouvé, comment éviter qu’il nous passe sous le nez ? Le réflexe premier de nombreux acheteurs est de lister tous les aspects négatifs du bien et d’en faire  état au propriétaire. 

Si cela ne pose pas de problème à un professionnel (agent, notaire, etc.) qui en est conscient, il en va tout autrement quand on s’adresse directement au propriétaire. Cela aura plutôt même l’effet inverse : Cela l’agace fréquemment et il peut aller jusqu’à refuser de vendre son bien, son « bébé », à cet acheteur « qui n’en vaut pas la peine » !

Il faut donc être positif et montrer au contraire que l’on souhaite valoriser le bien. Cela justifiera d’autant plus que l’offre de prix proposée est réaliste.

Quelle place pour la négociation ?
Il fût un temps où la pratique voulait effectivement que l’on négocie. On admettait communément un pourcentage de 10%. 

Aujourd’hui, les choses ont bien changé. Les comportements des vendeurs et des acheteurs évoluent. On va vers des prix moins négociés, et une politique du « juste prix  tout de suite » : Les acheteurs semblent ne plus vouloir prendre le temps de négocier et ne s’intéressent souvent même plus à un bien annoncé trop haut. 

Face à ce marché actuel d’acheteurs, les vendeurs n’ont plus qu’un seul bon choix à faire : fixer sans détour le prix de présentation au plus juste. 

Toutefois, pour un vendeur, travailler au juste prix lui fait craindre de perdre une partie de son gain potentiel: « On ne sait jamais que quelqu’un veuille mettre plus ». En conséquence, dans la pratique, les prix annoncés restent encore globalement élevés. 

D’où l’intérêt de faire une offre. Une vente ne se réalise dans des conditions normales qu’à l’équilibre entre les positions de l’acheteur et du vendeur. La seule façon d’être sûr  d’obtenir  le  prix le plus    bas    est    d’ atteindre  le   point   de

rupture de cet équilibre (comme un élastique sur lequel on a trop tiré) c.à.d. le moment où la (dernière) offre est rejetée par le vendeur. Mais pour cela, encore faut-il avoir fait une offre !  Ne pas en faire, c’est donc peut-être passer à côté d’une bonne affaire. 

La bonne affaire se fait en amont
Faire une offre ne se fait pas à la légère car elle est engageante. Elle contraint légalement celui qui l’a faite à acheter le bien si le propriétaire marque son accord. Il est donc primordial de savoir ce que l’on fait des points de vue financier, juridique, et de ses propres désirs d’investissement. Avant de débuter la prospection, il faut consulter son banquier et son notaire, ainsi que lister ses critères (superficies, terrasse, garage, etc.) en deux catégories : les « must »  et les « nice to have ». Aucun bien n’est évidemment parfait ! Ensuite, pour chaque catégorie, il faut hiérarchiser ses besoins (les classer par ordre d’importance et les mettre en opposition pour faire des choix). Cela évite de trop chercher la perle rare,  et de passer à côté d’un bon investissement

Dernier conseil
Enfin, au vu des montants importants que représente un achat immobilier et de « l’angoisse à l’achat » qui en découle naturellement, il est important de se fier à sa première impression. « On est jamais déçu d’une bonne première impression ». Quand le choix est fait, l’inquiétude commence à s’immiscer : « Ai-je fait le bon choix ? », « N’est-ce pas un peu risqué ? », etc. Et tout l’entourage y va de son avis. 

Mais à force de trop rationaliser pour essayer de diminuer sa crainte, on finit par ne pas acheter, et à ne jamais faire d’affaire. L’angoisse à l’achat est inévitable. Il faut suivre sa première impression, c’est celle que vous retrouverez une fois tous les actes signés.